在2016年檢查開啟之前，兩部委發(fā)出的相關(guān)通知中提到了8項(xiàng)重點(diǎn)檢查內(nèi)容，將其與今年檢查過程中的9項(xiàng)重點(diǎn)內(nèi)容對(duì)比，會(huì)發(fā)現(xiàn)其中既有與去年完全一致的地方，也有細(xì)化和增補(bǔ)，“未一次性公開全部銷售房源”等內(nèi)容不再作為今年的重點(diǎn)，“捂盤惜售，炒賣房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格”“以捆綁或者附加條件等限定方式，強(qiáng)制提供商品或服務(wù)并捆綁收費(fèi)”等檢查內(nèi)容被增補(bǔ)提出。

對(duì)于兩次檢查內(nèi)容的差異，亞豪機(jī)構(gòu)總監(jiān)郭毅分析認(rèn)為，“新一輪的樓市調(diào)控是從2016年開始的，當(dāng)時(shí)北京出臺(tái)“9?30”政策拉開了全國(guó)新一輪的樓市調(diào)控序幕。回過頭來看，“9?30”等政策最初還是相對(duì)寬松，一些細(xì)節(jié)并沒有十分明確，在此之后的政策針對(duì)各地和市場(chǎng)實(shí)情，出臺(tái)了一些很具體的辦法，政策有一個(gè)從廣度到深度的發(fā)展。所以從兩次價(jià)格行為的檢查看，也有一個(gè)從廣度到深度的發(fā)展。此外，市場(chǎng)本身也會(huì)出現(xiàn)變化，一些違規(guī)行為過去可能沒有，或者只是地方個(gè)案，現(xiàn)在如果出現(xiàn)了蔓延的趨勢(shì)，那么也會(huì)納入到全國(guó)層面的檢查重點(diǎn)。”

樓市體檢助力樓市調(diào)控

檢查價(jià)格行為的意義不局限在房?jī)r(jià)本身

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者注意到，在2016年11月的檢查過后，在國(guó)家發(fā)改委官網(wǎng)上曝光了26個(gè)典型案例，涉及七大類型。未明碼標(biāo)價(jià)和明碼標(biāo)價(jià)信息不全兩大類型各有7個(gè)典型案例，明顯多于其他5種類型。比如南京一處樓盤被指明碼標(biāo)價(jià)信息不全，包括未標(biāo)示商品房的戶型、層高、分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e、容積率、綠化率、車位配比率以及前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及收費(fèi)依據(jù)、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。而此類信息，經(jīng)常成為購(gòu)房者維權(quán)時(shí)與開發(fā)商的爭(zhēng)議點(diǎn)。

2017年11月，《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》曾連續(xù)刊發(fā)兩篇報(bào)道，指出開發(fā)商在進(jìn)行銷售宣傳時(shí)，其口頭描述往往不被寫入購(gòu)房合同，造成消費(fèi)者事后維權(quán)困難。記者在北京走訪的一些案例中，就有開發(fā)商對(duì)車位配比率、物業(yè)服務(wù)等相關(guān)口頭承諾不兌現(xiàn)的情況，如果此類信息必須標(biāo)示的要求落實(shí)到位，消費(fèi)者舉證的難度將大幅降低。

郭毅向記者分析說，在歷次樓市調(diào)控中，房?jī)r(jià)處于一個(gè)較核心的地位，查處價(jià)格違規(guī)行為，其實(shí)際效果不局限在價(jià)格本身，而是對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序都能起到維護(hù)作用。

據(jù)北京市昌平法院統(tǒng)計(jì)，2015年至2017年上半年，新收涉及房屋買賣合同糾紛案件的情況為：2015年新收案件1006件；2016年新收案件1299件，案件數(shù)量同比增長(zhǎng)29%；2017年上半年新收案件965件，較2016年同期增長(zhǎng)48%。

昌平法院工作人員在接受媒體采訪時(shí)介紹，糾紛產(chǎn)生的一部分原因是賣方欲提高房?jī)r(jià)而拒絕履行合同， “坐地漲價(jià)”，或者賣方故意拖延、不及時(shí)配合買方辦理相關(guān)手續(xù)，導(dǎo)致買方不能按期批貸，進(jìn)而無法履行合同。該工作人員還分析指出，按照交易慣例，房屋買賣合同約定的違約金為合同價(jià)款的20%，當(dāng)房?jī)r(jià)上漲幅度過快時(shí)，違約成本便會(huì)低于房?jī)r(jià)上漲帶來的利益，賣方會(huì)選擇違約或者阻礙合同繼續(xù)履行，以實(shí)現(xiàn)利益最大化。

樓市怪象如何推升房?jī)r(jià)？

雖然價(jià)格檢查行為不只為了控制房?jī)r(jià)，但一些價(jià)格違規(guī)行為確確實(shí)實(shí)推升了房?jī)r(jià)，以此次樓市體檢的重點(diǎn)內(nèi)容之一“捂盤惜售，炒賣房號(hào)，操縱市場(chǎng)價(jià)格”為例便可見一斑。

房子達(dá)到預(yù)售條件就是不拿證銷售的情況，可謂屢見不鮮。長(zhǎng)沙房產(chǎn)界觀察人士文江稱，據(jù)其近一年來的實(shí)地踩盤，發(fā)現(xiàn)包括中交中央公園、中冶中央公園、中建梅溪湖、中建悅和城等多個(gè)長(zhǎng)沙樓盤均存在捂盤現(xiàn)象。

從公開信息來看，長(zhǎng)沙星沙區(qū)域從今年4月到10月更是半年不見開發(fā)商開盤，很多樓盤早已封頂。有些很久不開盤的樓盤，也僅拿出少量房源出售。

“查處捂盤惜售是這次跨省交叉檢查的重要內(nèi)容，因此，在11月中旬鬧得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的南京河西10家樓盤集中開盤之后，又有江北、江寧和城東等一批開發(fā)商也開始推出新樓盤，為什么會(huì)這樣？這些地方的一些樓盤早已經(jīng)建好，對(duì)照政府規(guī)定早就具備開盤出售條件，但因新盤價(jià)格被政府嚴(yán)格管控，與二手房?jī)r(jià)格倒掛，開發(fā)商長(zhǎng)期不愿意開盤，導(dǎo)致上市新樓盤稀缺，這涉嫌捂盤惜售，如果這次再不開售，不少樓盤有可能遭到查處，所以南京不少區(qū)域的新盤都開始上市，引發(fā)了一輪輪的排隊(duì)搶房潮。”南京財(cái)經(jīng)大學(xué)紅山學(xué)院副院長(zhǎng)、數(shù)據(jù)分析專家王曉慶向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說。

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