存量消化未完 房貸利率繼續上浮 償債高峰壓頂 中小房企壓力增大

　　進入2018年，房地產市場出現“一緊一松”新格局。

　　“松”的是，多地限購限貸政策的變化再次成為關注的焦點。比如近期蘭州、南京、廈門以及合肥等地陸續公布調整房地產調控政策，被市場解讀為有“松綁”跡象。

　　而房貸“緊”的局面，則延續了年前態勢。

　　1月9日， 21世紀經濟報道從廣州、上海等地調查發現，多家銀行機構房貸利率上揚。比如廣州區域內，首套房貸利率最高已上浮至20%。此前一直低調的外資行近期也加快了提價步伐，首套房貸上浮至基準之上，達到1.05倍。此外，“放貸大戶”工、農、中、建、交五大行目前的首套房貸也都在1.05倍之上，其中建行最高達到1.1倍。

　　另外，上海地區很多銀行的房貸利率在基準利率的基礎上有5%-10%的上浮。利率折扣方面，去年9折的主流利率折扣已經難覓蹤影。

　　“最低的都是九五折了”，1月9日，郵儲銀行上海地區一位貸款人士表示。

　　房貸趨緊延續

　　去年年初購房還享受8.5折利率優惠的張先生在接受21世紀經濟報道記者采訪時，很慶幸地表示：“幸虧買得早，要不然現在貸款利率這么高，負擔很大。”

　　2017年以來，房貸利率是一步一個臺階，多次出現上調。以廣州區域為例，大行最早是在2017年4月1日開始上調，當時工、農、中、建、交五大國有銀行就將廣州地區的首套房貸利率優惠從8.5折上調至9折。三天后的同年4月5日，招商銀行(30.570, 0.80, 2.69%)也決定上調廣州地區的首套房貸利率優惠至9折。其他股份制銀行的動作更快，民生銀行(8.810, 0.13,1.50%)、浦發銀行(13.020, 0.32, 2.52%)、中信銀行(6.580, 0.10, 1.54%)、興業銀行(17.990,0.81, 4.71%)早在去年3月就開始動手上調廣州首套房貸利率優惠，從8.5折上調至9.5折。

　　隨著利率上調通道被開啟，首套房貸的利率幾乎每個月都處于變動之中。根據360統計，目前除了華潤銀行還能給到首套9折的利率之外，其余已經全部在基準之上。而民生銀行則直接顯示“暫無額度”。

　　此前動作一直穩定的外資銀行此次也加快提價步伐。匯豐銀行目前首套房利率上浮5%，二套上浮15%；而在2017年8月15日之前，匯豐銀行首套房的房貸最低利率還可以拿到9.3折。渣打銀行和東亞銀行則上浮得更高，首套房貸利率升至1.1倍，二套房則是1.1倍和1.2倍。

　　調整幅度較大的是光大銀行(4.140, 0.04, 0.98%)和浦發銀行，不論是首套還是二套房，目前利率一律上浮20%。

　　“雖然過了年，理論上流動性沒有過年前那么緊張，但實際操作中，由于此前積累的項目沒有消化完，因此資金并沒有想象的寬裕。不要看目前上浮了不少，但是想要貸到款也并不容易。” 另一家股份制銀行的負責人表示。

　　“從去年開始，房價倒是相對穩定，沒有出現大幅上漲，但是利率卻是一調再調，對于我們這樣的剛需購房者來說，造成了很大的壓力。一套價值400萬的房產，首付3成，貸款7成，按照20年進行每月等額還款，利率如果從8.5折提升到1.05倍，需要多支出40萬左右的利息，對于普通家庭來說，這是不小的負擔。”廣州一名購房者對21世紀經濟報道記者表示。

　　廣州大源按揭代理服務有限公司總經理鄭大源接受21世紀經濟報道記者采訪時表示：“2017年的利率變化真的是有史以來最激烈的一次。現在首套房貸利率已開始上浮，但是否到頂目前還有待考驗。”

　　不過，在上海區域內，21世紀經濟報道記者了解到，跨年后部分銀行貸款利率稍有放松，總體而言，還有少數銀行能夠給到9折，但相較以前在同樣的標準下，對貸款人的資質要求則有所提高。上海地區一位房地產中介人士表示，“政策上跟年前沒有太大的變化，但是比如在單位性質和收入上，單位繳納公積金占比上等這些指標的要求偏嚴格了些，各方面沒有問題的話首套房基本上9折能夠辦下來。”

　　中小房企償債壓力增大

　　太平洋(3.650, -0.02, -0.54%)房產中介一名業務人士介紹，“這輪政策前，上海每個月基本上有4萬套的成交，現在穩定在2萬套左右，減少的主要是投機炒房者。”

　　至于多地政府微調購房政策，多位房地產業界人士表示，房地產調控政策上的這種差別化調整不能理解為政策松綁，相反，是為了更有針對性地調整。上海易居房地產研究院研究總監嚴躍進認為，以蘭州為例，當地市場過熱多是集中在市區，郊區實際上去庫存周期很高，此次調整對于此類區域撤限購變限售，既去庫存也防范炒房，具有積極意義。預計后續對于一些省會城市，郊區的購房政策適當放松，而市區房源不多且房價容易炒作，政策松綁可能性不大。

　　政策走向上，受訪對象多認為，目前來看，短期內一線城市房地產政策不太可能放松。另一方面，前些年積累的大量負債的房地產企業將在今明年迎來償債高峰期，房企尤其是中小型房地產企業的壓力陡增。

　　從融資角度看，房地產調控政策出臺以來，房企的銀行貸款、股權融資、非標融資以及債券融資等多個渠道都有相應的收緊政策。畢竟，由于傳統銀行對房企的貸款在貸款科目、自有資金以及資金用途等方面有嚴格限制，房企對銀行的貸款的依賴有所降低。國海證券(4.980,-0.03, -0.60%)的一份報告顯示，根據wind數據，開發貸在房企融資中的占比從2010年的32%降至2017年第三季度的26%。

　　另外，21世紀經濟報道記者了解到，由于債券市場利率的大幅攀升，大量房地產企業在去年取消了發債計劃，房地產企業的融資需求更多地流向了房地產信托。“銀行只能做開發貸，發債成本也高，現在信托還不怎么監管資金用途，很多房企都是借個432的殼，融來的錢其實最終還是用去拿地了。”一位信托公司人士表示。

　　國海證券的一份報告在研究了房地產債券到期分布情況指出，房地產債券再融資壓力最大的是2020年，但是考慮到很多房企2015年下半年和2016年發行的房企公司債是3+2期限，如果投資機構出于房地產資金鏈緊張可能會出現違約的擔憂會選擇回售，償還壓力會提前到2018年或者2019年。

　　事實上，壓力主要集中在中小房企。Wind顯示，在即將到期房地產公司債中，AA以下評級以及無評級的房企債到期規模最大的是2019年的381億元，其次是2018年的309 億元。再融資收緊限制的也主要是中小房企。

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