導讀

　　“土地流轉是一個100萬億的市場，每年釋放一點對GDP的貢獻都是極大的。”4月23日，在接受21世紀經濟報道專訪時，土流網CEO伍勇表示。

　　今年的中央一號文件中，首次提出探索宅基地“三權分置”，為進一步盤活農村閑置土地提供了更多探討空間。而土地流轉在政策的引導下，相關需求也在爆發式增長，尤其表現在閑置農房方面。

　　在近日由土流網主辦的全國首次“鄉村振興服務體系發布會”上，農業農村部農村經濟體制與經營管理司司長張紅宇指出，去年底，全國土地流轉面積4.79億畝，其中承包面積占36.5%，也即全國超1/3的土地已經不再是原來的土地承包戶和經營戶，都是新的經營主體。

　　鄉村振興在今年被提升到國家戰略層面，張紅宇提到，農業需在確保國家安全的基礎上，發展新產業、新業態，延伸農業產業鏈，讓農民數量逐步減少的同時，富裕農民。

　　其中關鍵要素就是更充分地進行土地流轉。據自然資源部等相關部門統計，全國農村至少有7000萬套閑置房屋，農村居民點空閑和閑置用地面積達3000萬畝左右，這個數字隨著農村人口向城市轉移還在增長。

　　“土地流轉是一個100萬億的市場，每年釋放一點對GDP的貢獻都是極大的。”4月23日，在接受21世紀經濟報道專訪時，土流網CEO伍勇表示。

　　如土流網這類平臺，也從過去提供鏈家式土地信息服務，開始延伸到對閑置農房的改造翻新，并以共享住宅的形式提供短租，最終收益按權益與農民分成。在政企合作方面也有更多嘗試。

　　但伍勇也表示，土地流轉市場如何進一步盤活，推進土地流轉規范化管理和法制保障是當前急需關注的問題，如此方能吸引更多資本放心進入。

　　閑置農宅流轉需求激增

　　在張紅宇看來，鄉村振興重在產業興旺，這包括要提升農業的發展水平，發展新產業和新業態等。其中，農產品(000061,股吧)加工業雖是傳統產業，但去年粗加工方面創造的增加值達21萬億，占據農業82.12萬億GDP總量的1/4；此外，生產性服務業方面，可從農業產業鏈中延伸出無限就業的鏈條，盡管這些年絕對增加值并不高，但成長性極快。

　　他舉例道，例如2017年，農業觀光旅游休閑產業創造的增加值為6200億，相當于農業GDP增加值的9%。同年，“互聯網+”相關產業吸納的勞動力是2100萬，相當于從事農業勞動力的10%。

　　另據統計局數據顯示，2017年農村居民人均可支配收入為13432元，其中來自工業化、城鎮化帶來的工資性收入占比40.9%，現代農業為代表的家庭經營凈收入占比37.4%，轉移性收入占比19.4%，財產性凈收入占比僅2.3%。而財產性收入的來源，一部分就與農村土地租賃與流轉有關。

　　因此，張紅宇認為，要提高農民收入，首先要減少農民，通過工業化、城鎮化繼續轉移農村勞動力；其次要構建現代化農業經營體系，促進農業規模經濟的形成。

　　去年底，全國有超過1/3的土地已經轉移為新的經營主體，也從一定程度上代表了農業規模經濟的聚合，和土地流轉的成效。

　　國務院發展研究中心農村經濟研究部副部長張云華則在會上提到，鄉村振興的服務體系著力點應該是圍繞農村土地制度改革作為重點。

　　我國關于宅基地的土地制度改革進程相對緩慢，在今年的一號文件中，首次提及“探索宅基地所有權、資格權、使用權‘三權分置"。為此，張云華指出，“目前空心村的問題非常普遍，閑置宅基地、閑置農房非常多，這是農村一個重要的資源，怎么讓農民手里的死資源變為活資產，是需要在服務、政策上進一步提升的方面。”

　　從實際情況而言，在土地流轉制度不斷完善和土地確權基本完成的背景下，土地流轉需求數量在2017年迎來了高速增長。

　　據土流網統計，自2017年10月開始，隨著相關政策頻密出臺，農用地土地流轉發布數陡然上升，尤其是黨的十九大提出鄉村振興戰略，促進了土地流轉市場的跨越式增長。

　　從近三年土流網各省農地信息發布情況來看，耕地流轉占據主導地位，占比較多的還有林地、園地、養殖用地和閑置農房。

　　“閑置農房是業內公認的一匹黑馬。2015年至今增長趨勢十分強勁，受國家政策紅利推動，2018年起呈直線上漲趨勢。”土流網高級副總裁廖建偉分析道。

　　廖建偉進一步指出，國家鼓勵的土地流轉形式包括轉包、出租、互換、轉讓、股份合作等。目前來看，轉讓與出租兩類傳統的流轉方式仍然占據絕大部分比例，分別占51%和38%；股份合作等更現代化的模式，在農村的推廣和被接受程度還不高，但潛力很大。

　　從流轉去向而言，土流網近三年的統計顯示，55%的土地流轉到農業種養殖大戶，18%流向農業合作社、14%則流向了農業企業。“我們認為農業相關的一些利好政策應該更偏向于農業種養殖大戶，可以使農業種養殖文明更加高效地發展。”

　　農業與二三產業融合發展

　　伍勇向21世紀經濟報道記者表示，當前土地流向種植大戶比重大，相當于土地流轉的早期階段。

　　“我的判斷是，中國其實適合家庭農場性質，即幾十畝到幾百畝的土地規模。一旦上到農業企業規模，管理成本就上來了。”他指出，適度規模經營很關鍵，這是政府鼓勵也是最經濟的方向。

　　不過在未來，土地流向企業的比重會繼續增加。“我們發現，農業越來越向工業化細分，未來會走向產業整合。規模化將是最有經濟效益的。”為此土流網推出了土流農服業務，就是把農業相關企業聚合在一起，進行資源對接。

　　但伍勇也發現，目前還有相當大比例的用戶對田園生活更感興趣。“工業化種植是專業化需求，閑置農房盤活是普通大眾的訴求。”伍勇向記者表示，這尤其體現在分時度假理念興盛的今天，為農業用地流轉和閑置農房盤活提供了基礎。

　　“尤其是有些地方只有好的生態資源，而非耕地資源，例如麗江、稻城的部分區域。在不占基本耕地紅線、不破壞環境的基礎上，將一二三產業融合發展，市場規模將非常龐大。”伍勇續稱，在耕地資源不甚充足的地區，一畝地的年產值將遠低于改造成民宿給農民帶來的收入價值。

　　因此，土流網在此前鏈家式土地信息共享和服務平臺的基礎上，開始面向農村提供閑置農房改造等服務。他向記者解釋，改造過程中，土流網的理念首先是跟農民利益捆綁，其次是不大拆大建。

　　伍勇介紹，這具體包括三種經營形式：一是以內部孵化的美麗新鄉村團隊，針對全國空心村以及閑置房屋進行規劃設計、裝修改造、租賃運營；二是開發住宅在線網站、共享住宅APP、裝配式住房建造，實現各類房屋資源及配套的供需對接；三是通過自身平臺并與第三方OTA在線旅行平臺合作，幫助改造過的閑置房屋實現在線預訂、短租、掃碼入住的分時共享度假。

　　為此，可以聯合本村、組農戶共同出讓宅基房經營權；新型農業經營主體和工商資本可以共同翻新、改造、經營休閑度假式宅基房。

　　“每個房子只能依靠支付或者提供打掃等服務開鎖，鎖可以控制房子的資金和服務、產品，形成結算系統閉環。”伍勇如此向記者表示。

　　據介紹，土流網自2015年開始還與長沙市各級政府摸索、實踐服務三農，目前有3個模式落地執行，包括土地流轉政府管理職能與交易主體服務職能結合，土地托管政企合作模式等。

　　當然，目前土地流轉仍存在一定的困難，廖建偉表示，農民對“三權分置”的理解還有限，擔心自己會因為流轉喪失土地；大多數農村地區基礎設施還有待進一步完善。

　　伍勇也向記者表示，當前法律對于有意愿參與流轉的資本，保障體系仍不完善，“資本最害怕就是農民反悔，因此我們也在推動土地流轉規范化管理和法制保障，但僅憑我們的力量是不夠的。”

　　資料顯示，截至2018年3月，土流網在全國成立了437家線下土地流轉服務中心。此前兩輪融資的股東方包括復星系資本和經緯創投旗下資本，C輪融資正在交割。

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