酒店式公寓能在競爭激烈的租賃市場上有一席之地,是因為酒店、用于出租的高檔公寓以及酒店式公寓各自存在優勢和缺陷,滿足了市場的不同需求。酒店提供了周到的客房服務和完善的配套設施,但是其客房面積偏小且功能簡單,沒有廚房和客廳,不適合長期居住。高檔公寓雖房間內部功能齊全,但外部的配套設施匱乏,沒有酒店式的服務,給高端商務人士的生活帶來不便。

酒店式公寓則結合了以上兩種物業的長處:提供的客房面積偏大,一般在30-200平米之間,能享受家庭式的居住布局:客廳、臥室、廚房和衛生間一應俱全,保持了“居家”的私密性和溫馨生活氛圍;提供的服務很完善,由專業的公司進行管理,除了每周兩次免費的定期打掃以外,還提供付費的菜單式服務;配套設施齊全,一般都建有專門的會所,其中包括健身房、游泳池、桑拿房、網球場等;而且就單位面積租金來算,它也是比較經濟的。經過調查,符合以上條件的酒店式公寓在上海大約有50家左右,這個數據還在逐年增長。

酒店式公寓的客戶是誰?

上海酒店式公寓需求的客戶主要是外籍商務人士,他們是公司中層以上員工,租金的費用一般都來自于公司預算補貼。由于工作的原因,他們不會在上海長期居住,但會在某一階段在此地生活。酒店式公寓的特點決定了它非常適合滿足這種需求。租賃酒店式公寓的外籍人士以歐美和日韓地區人士為多,東南亞地區其次。其中歐美公司預算寬松,他們的消費能力比較好,其次是日韓。通過對多家各等級酒店公寓進行分析,外籍人士住房預算在1500-2500美元/月占據市場的39%,2500-3500美元/月占據市場的20%,3500美元/月以上占據41%?？傊?未來酒店式公寓的消費人群層次越來越復雜,租金上漲空間也越來越大。

酒店式公寓比普通公寓更值得投資嗎?

在地理位置和硬件品質相當、服務配套完整的基礎上,酒店式公寓比同檔次普通公寓更值得投資。其原因主要在于:

1.出租率較有保證。酒店式公寓大多聘請專業的酒店物業管理公司和酒店式公寓托管公司進行管理,(像行業內比較有名氣的住乎資管)他們有廣泛的租客源;同時公寓的出租的最短時間可以是一天,最長就沒有限制,而住宅一般最少要3個月,它們面對的客戶群要比住宅范圍廣。據統計,上海以長租客為主體的酒店式公寓出租率一般都在90%以上。

2.租金要比普通公寓來的高。在普通公寓里,由于各投資者的資金、持房能力不同,投資比例的增加勢必導致小業主在出租市場上的惡性競爭。即使最開始的時候住進去的都是高端客戶,當只要有一個出租者愿意降低價格引進比較低端的客戶的時候,普通公寓就開始進去惡性循環,最后高端客戶會慢慢流失。

而酒店式公寓統一的經營方式使各業主的經濟利益捆綁在一起,管理公司根據收益分成,可以保持物業的整體租價;此外,租客也愿意花比公寓高的價差來和具有同等身份的人住在一起,獲得更多的服務和安全保障。

3. 發展更具持續性。統一經營的方式使得酒店式公寓會比普通公寓更加關注長遠的發展,會有自己的推廣和營銷計劃,從而使它們的發展具有持續性。總而言之,投資酒店式公寓比普通公寓要有優勢。這可能也是在上海這塊到處都洋溢著投資熱情的土地上,酒店式公寓能夠熱賣的主要原因。

高出租率酒店式公寓三要素:

關鍵要素一:地段

選擇優質的酒店式公寓,地段位置選擇很重要,其直接關系到酒店式公寓后期的市場運營。一般來說,地理位置優越、交通網絡完善、靠近商業發達區域的公寓,更具投資價值。地段太偏則會加大運營難度。最考驗運營方的運營能力和專業水準。住乎資管將運營經驗整理為六本標準手冊:《開業籌備手冊》、《營銷服務手冊》、《運營標準手冊》、《短租運營手冊》、《店長管理手冊》、《SAAS系統手冊》。為公寓全鏈附能。

關鍵要素二:產品

酒店公寓面積如果太大,總價相差不少,而租金相差不大,這樣就直接影響利用和投資收益。

住乎資管代運營的項目,海悅濱江酒店式公寓面積在36㎡--55㎡,剛好滿足酒店中豪華單間和標間的設計標準,讓每一寸房屋面積都發揮使用價值和經濟價值。出租率高達99%。

關鍵要素三:后期運營

除了優質的產品,更有好的管理團隊,托管酒店的運營能力直接關系到購買者的回報。因此,在選擇托管酒店式公寓時,運營商的選擇也很關鍵。住乎資管與國際一流品牌酒店聯手打造的酒店式公寓,從細節到整體按照輕五星標準裝修,用標準化服務+智能物聯+商業智能為資產管理注入新理念,突破傳統人力密集型的運營壁壘,在提升服務效能的前提下降低人房比,依托三大優勢為公寓運營減壓賦能。

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