經濟觀察網 于春濤/文  央行近日發布的《2017年上半年金融機構貸款投向統計報告》顯示，2017 年6月末，人民幣房地產貸款余額29.72萬億元，同比增長24.2%，增速比上季末低1.9個百分點；但2017年上半年增加 3.04萬億元，占同期各項貸款的比例仍高達38.1%。

自2016年年底中央經濟工作會議明確“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位以來，進入2017年全國多個城市的房貸政策出現收緊。北京多家銀行上調首套房貸利率并將二套房貸款最高年限減至25年，廣州、青島、大連、珠海等城市首套房的利率也全面或部分調整為 9 折。2017年4月我國金融監管部門發文明確“防范房地產領域風險”。筆者認為從宏觀審慎的角度出發，在新增貸款流向房地產領域仍居高不下的情況下，我國應適時上調房地產貸款撥備。

首先，房地產信貸領域存在潛在系統性風險。自1998年7月國務院發布房改通知正式取消福利分房以來，雖歷經幾次局部的小的調整，但是全國房地產市場一直沒有經歷一次大的調整周期。近20年來，除鄂爾多斯和溫州等個別城市，我國大部分城市房價持續上漲幾倍，10幾倍。

海南是我國唯一一個發生過房地產危機的省份。1988年海南建省并成立經濟特區，1992年鄧小平南巡講話之后，中央提出加快住房制度改革步伐，之后海南的房地產市場驟然升溫，來海南涉足房地產的投資方日益增多。最高潮的時候，在海南注冊的房地產公司高達4020家。地價由1991年的十幾萬/畝飆升至1994年600多萬元/畝。1988年海南全省房地產均價是1350元/平方米，1993年上半年最高漲到7500元/平方米。海南全省財政收入的40%來源于房地產業。

1993年6月，國務院宣布停止房地產企業上市，控制銀行資金進入房地產業。隨著銀根收緊，1995年海南房地產泡沫破裂，開發商紛紛逃離或倒閉，95%的地產公司倒閉，不少銀行的不良貸款率一度高達60%以上。1995年8月，海南省政府決定成立海南發展銀行，以解決省內眾多投資公司由于投資房地產而出現的資金困難問題。但該行在剛成立兩年后即出現嚴重的擠兌風波。1998年6月，央行宣布關閉海南發展銀行，這是我國金融史上第一家被關閉的省政府背景商業銀行。常言道，人無遠慮，必有近憂，以海南房地產危機為鑒，須防范我國房地產信貸領域存在的潛在系統性風險。

其次，房地產信貸仍然被大多數商業銀行當成長期優質資產和優質客戶渠道。2017年7月4日發布的《中國金融穩定報告》顯示新增信貸資源過于集中投放于房地產領域。截至2016年12月末,銀行業金融機構房地產貸款余額26.7萬億元,占各項貸款余額的25%,比上年末上升2.7個百分點；房地產貸款余額比年初增加5.7萬億元，占全部新增貸款的44.8%。如前文所述，2017年上半年房地產貸款增速雖有所回落，但占同期各項貸款的比例仍然高達38.1%。

截止目前違約率仍然較小的房貸成了商業銀行獲取利潤的主要來源，比起企業貸款，商業銀行更傾向于放貸給房地產領域，特別是個人按揭。部分銀行甚至出現了“搶按揭”現象。統計顯示，在25家上市銀行中，12家銀行在2016年的個人住房按揭貸款增量占全年貸款增量比重超過40%，其中6家銀行超50%的新增貸款均投向了個人按揭貸,分別是農業銀行、中國銀行、工商銀行、建設銀行、郵政儲蓄銀行、招商銀行。

4月21日，在銀監會召開一季度經濟金融形勢分析會上，銀監會主席郭樹清曾提醒，目前看信貸質量總體是好的，但要注意房地產相關貸款（含以房地產作為抵押、擔保）的占比已經超過了（總貸款）的三分之一，個別銀行的地產相關貸款占比甚至超過了50%，潛在風險比較大。郭樹清指出，要警惕高杠桿住房貸款人數上升的趨勢；高杠桿住房者比例上升，還貸壓力明顯加重；同時，從房產開發貸款看，隨著融資環境趨緊，前期高杠桿、高價供地的房地產企業資金鏈斷裂風險較高。

即有潛在風險，又有銀行爭貸，我國金融監管部門應適時上調房地產貸款撥備水平。這樣做一石三鳥。第一可以沖抵房地產信貸領域潛在系統性風險，第二可以引導商業銀行把新增信貸資源投向于房地產領域之外，第三我國可以考慮在必要的時候上調房地產信貸資本充足率要求， 而先上調補充難度相對較低的撥備，能起到試水和探路的作用。（作者系獨立風險顧問，現僑居澳大利亞）

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