文/ 靈直道

一家西安公司，工商資料擴大了幾項經營范圍——悄然揭開了中國房地產行業的驚天變局的序幕。

這一細節，讓這家人所共知，原本不涉及房地產板塊的公司，浮出水面。

▲ 它一家超級巨無霸公司，之前并不做地產，當但它一旦涉足，可能引發房地產格局驟變。

▲ 這家公司在全國土地儲備達3億平方米，超過目前房企中土地儲備量最高的恒大。

▲ 這家公司注冊資本超過1萬億元，是萬科的100倍。

▲ 如果讓它進入充分競爭的房地產市場，它會成為中國乃至世界最大的房企。 

西安鐵路局進軍房地產

即便有人料到鐵路局會做房地產，可能也不會預料到，它已經有了全中國最大的土地儲備，它的涉足會改變中國房地產的個例。

細微的跡象，竟然來自西安一家公司工商資料的經營范圍的變更。

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很少人會注意到，2017年11月8日，由西安鐵路局改制為中國鐵路西安局集團有限公司，經營范圍擴大，增加物流配送（危險、易燃易爆化學品除外），旅游、餐飲服務，廣告經營等。

與上述經營范圍相比，增加“房地產開發和經營”，則可稱作驚天的異動——因為變更的不止西安一家：

▲11月8日同一天，中國鐵路廣州局集團有限公司經營范圍也加入了“房地產開發和經營”。

▲僅僅5天之后，中國鐵路沈陽局集團有限公司的經營范圍中也加入了“房地產開發和經營”。

▲隨后在11月13、14日，成都鐵路局及鄭州鐵路局公司也允許進入“房地產開發和經營”。

跡象再明顯不過了——經營范圍的擴容直接昭明：“鐵老大”要進軍房地產領域。

我們看“鐵總”為進入更廣闊此前未涉足的領域，做了哪些準備：

2017年11月1日到7日，“鐵總”旗下濟南、烏魯木齊、南昌、北京等18家鐵路局相繼完成名稱變更核準的更名動作——從“鐵路局”到“鐵路局集團有限公司”，經營范圍都有所擴張，擴張領域涉及物流、金融、廣告經營、房地產開發、農畜產品等，而其中最值得關注的當然是“房地產開發與經營”。

我們再看看西安：西安鐵路局局長劉生榮職位變更為中鐵西安局集團有限公司董事長。

工商變更登記后，中鐵西安局公司仍為中鐵總100%控股公司。但公司由原先的內資企業法人企業變成有限責任公司，注冊資本由原先的1251.44億元，變更為1536.96億元。

而大秦直道查詢的中國鐵路總公司總注資為10360億元，萬科注資才是110億元多一點，幾乎為其百分之一。

中國最大的隱形“地主”

“中鐵總”麾下的各員大將憑何涉足房地產，身后有重要的保障——3億平方米巨量土地儲備！

“3億平方米”什么概念？

至今中國房地產領域中，土儲量之冠要數恒大，也僅有2.76億平方米。

3億平方米土儲量——“鐵總”一旦入局房地產領域，即為可開發土儲行業之首。

最近兩年的房地產，盡管調控政策壓頂，但一二線城市房價輪番走高，伴隨而來的是城市核心區域地塊愈來愈少。

而此前的公開報道中，“鐵總”稱其可開發利用的巨量儲備土地分布范圍廣達31個省、市、自治區。如此大體量土儲若位于城市核心區域，一經入市，極有可能會孕育出全國乃至世界體量最大的房地產企業。

鐵總實際上已經是中國最大的隱形“地主”。坐擁巨量土地儲備，但卻未發揮出應有的價值——你讓老貓枕著大咸魚睡覺，他能甘心？

再看看開發實力，大秦直道（ID：大秦直道）從中國鐵路總公司2016年報獲知，其當年總資產達7.25萬億元，負債為4.72萬億元，負債率并不算高。

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“中鐵總”的注冊資本10360億元！碧桂園作為中國唯一一家5000億元銷售收入量級的房企，注冊資本為139.4億元，萬科注冊資本僅為110.39億元。“中鐵總”出手即萬億，僅旗下西安局公司一家，注冊資本也已達到1536.96億元。

雖然尚未查到中鐵西安局下面有多少地塊，不過中鐵總官網2016年9月消息，旗下的哈爾濱鐵路局（現“中國鐵路哈爾濱局集團有限公司”）對外承租近3000處辦公用房、7200萬平方米閑置土地等，“僅坐擁百年歷史的果戈里大街401號樓全年租金收入就達到390萬元”。

圖哈爾濱果戈里大街

此次擴大經營范圍的浪潮，能否將3億土儲量重新卷入市場？“中鐵總”麾下大將相繼取得土地開發資質，萬億量級的資本力量與行業之首的土儲量相結合，這要干什么？

當下房地產行業仍舊存在很多不可預見因素，如此的巨無霸一旦入市，誰也無法預言會發生什么！

房地產格局之變

這頭“巨獸”殺入，會給房地產格局帶來什么變化？

目前，國內房地產市場格局基本形成，幾大領頭房企陸續確立其江湖地位。碧桂園有望沖刺6000億元銷售額，而萬科、恒大也試圖跨過5000億元大關。融創、綠地、金地等大佬房企長期盤踞榜單、地位穩固。

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忽然，相對平靜的水面浮出超級大鱷——熟悉的“鐵總”！

萬億級資本和行業最多的土儲，“鐵總”一旦入市，恐怕對全國乃至全世界的房地產行業都會產生深遠的影響。要知道房地產拉動的是40多個大領域，數百個小行業。

目前我們還不知道它具體要做什么。但“中鐵總”是國企血統，而國企則意味著要肩負一部分國家職能。

近兩年，官方開始推行“租賃住房”、“共有產權住房”兩大改革，國企在其中的角色愈發明顯。大秦直道（ID：大秦直道）注意到，上海、杭州等全國各大城市，“只租不售”地塊頻繁現身市場，幾乎都被國企收入囊中。

再看回西安，今年9月13日官方發布《關于進一步穩定住房市場發展有關問題的通知》，提出深化土地供給側改革，實施20%左右住宅用地用于公租房建設，20%左右的住宅用地用于限地價、限房價的“雙限房”項目。

這預示著，接下來商品房住宅用地只占比60%左右，近一半市場將由公租房和雙限房來填充。

而西安鐵路局公司在本次變更浪潮中，是否會一馬當先，以“房地產開發與經營”者加入戰斗序列？

一旦“中鐵總”涉及租賃住房、共有產權住房等，是否對房地產周期也是一種緩沖？

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再想想前一段時間官方提及的、連“中國最懂房地產”的任志強都極為重視的“住房制度長效機制”。

“高端有市場、中端有支持、低端有保障”口號不是白喊的。

——有些東西呼之欲出！

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