長沙市發(fā)展和改革委員會12月11日在其官網(wǎng)發(fā)布《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》的通知，對限價商品住房價格的具體構(gòu)成作出了詳細說明，由成本加利潤加稅金構(gòu)成。限價商品住房的平均利潤率為6%～8%。長沙發(fā)改委網(wǎng)站列明該辦法有效期為兩年，生效日期為2017年12月11日至2019年12月11日。

辦法明確，限價商品住房是指按合理標準建設(shè)、政府限制銷售價格的商品住房，不含住保部門建設(shè)和提供的保障性住房。辦法對限價商品房的成本進行了詳細規(guī)定，包括樓面地價、前期工程費、房屋建筑安裝工程費、小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費、管理費用、銷售費用、財務費用、行政事業(yè)性收費和基金等。

辦法表明，限價商品住房基準價格的制定原則是：以合理成本為基礎(chǔ)，市場供求為導向，兼顧國家、企業(yè)、消費者三方面利益。辦法要求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將限價商品住房價格按照國家有關(guān)規(guī)定做好明碼標價。凡違反國家明碼標價等相關(guān)規(guī)定的，由長沙市價格主管部門予以嚴肅查處。

以下為長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法：

第一條為進一步加強限價商品住房價格管理，維護房地產(chǎn)市場秩序，促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、湖南省發(fā)改委《關(guān)于長沙市限價商品房作價辦法有關(guān)問題的請示的復函(湘發(fā)改函〔2017〕350 號》和長沙市人民政府辦公廳《關(guān)于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》(長政辦函〔2017〕38 號)，結(jié)合本市實際，特制定本辦法。

第二條本辦法所稱的限價商品住房是指按合理標準建設(shè)、政府限制銷售價格的商品住房，不含住保部門建設(shè)和提供的保障性住房。

第三條市價格主管部門負責核定長沙市限價商品住房基準價格，市住建、國土等部門配合市價格主管部門做好長沙市限價商品住房價格管理相關(guān)工作。

第四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當將限價商品住房價格按照國家有關(guān)規(guī)定做好明碼標價。凡違反國家明碼標價等相關(guān)規(guī)定的，由市價格主管部門予以嚴肅查處。

第五條限價商品住房基準價格的制定原則是：以合理成本為基礎(chǔ)，市場供求為導向，兼顧國家、企業(yè)、消費者三方面利益。

第六條限價商品住房基準價格的計算

限價商品住房價格由成本加利潤加稅金構(gòu)成。

價格的具體構(gòu)成：

一、成本構(gòu)成

(一)樓面地價：指經(jīng)國土部門認定的開發(fā)經(jīng)營單位取得土地時的土地成本。

(二)前期工程費：指開發(fā)項目實施前期工程發(fā)生的費用，包括規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)的勘察、測繪、通電、通水、通路、土地平整等費用。

(三)房屋建筑安裝工程費：指列入建筑安裝工程施工圖預算項目的主體房屋建筑安裝費用，一般包括住宅土建(含基礎(chǔ))工程費、安裝工程費及附屬工程費。材料價格參照《長沙建設(shè)造價》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

(四)小區(qū)內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施費：指開發(fā)項目內(nèi)直接為限價商品住房配套建設(shè)的道路、供水、供電、供氣、消防、排污、排洪、照明、綠化、環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施費用，以及列入建筑安裝施工圖預算項目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施費用。

(五)管理費用：指開發(fā)經(jīng)營單位為組織開發(fā)經(jīng)營活動所必需發(fā)生的費用，以本款前四項之和為基數(shù)的5%計算。

(六)銷售費用：指開發(fā)經(jīng)營單位為銷售限價商品住房而發(fā)生的費用，以本款前四項之和為基數(shù)的2%計算。

(七)財務費用：指開發(fā)經(jīng)營單位為開發(fā)項目籌措建設(shè)資金所發(fā)生的銀行貸款利息支出、匯兌損益及手續(xù)費。利息支出的計算基數(shù)不超過本款前四項之和的50%。利息按人民銀行當期法定利率計算，計息時間為合同工期加24 個月。

(八)行政事業(yè)性收費和基金：按國家和省規(guī)定執(zhí)行。

本款所列費用，必須嚴格按照經(jīng)批準的規(guī)定設(shè)計方案實際發(fā)生的項目執(zhí)行。未經(jīng)市價格主管部門同意，不得擅自增加或變更。

二、利潤

指限價商品住房開發(fā)經(jīng)營企業(yè)按規(guī)定計提的利潤。利潤的提取以本條第一款成本構(gòu)成中的1-4 項之和為基數(shù)。限價商品住房的平均利潤率為6-8%。

三、稅金

按國家稅法和有關(guān)政策規(guī)定執(zhí)行。

四、下列費用不得計入限價商品住房價格：

(一)住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營性設(shè)施的建設(shè)費用;

(二)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)留用的辦公用房、經(jīng)營用房的建筑安裝費用及應分攤的各種費用;

(三)各種與限價商品住房開發(fā)經(jīng)營無關(guān)的集資、贊助、捐贈和其他費用;

(四)各種賠償金、違約金、滯納金和罰款;

(五)按規(guī)定已經(jīng)減免及其他不應計入價格的費用。

第七條本辦法制定的有關(guān)費率需要變動時，由市價格主管部門調(diào)整。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)申請核價應提供以下材料：

(一)限價商品住房明碼標價綜合信息表(一)(二)(附表二)、限價商品住房成本構(gòu)成及價格審核表(附表三)、單套限價商品住房銷售價目表(附表四);

(二)限價商品住房建設(shè)的立項、用地批文及規(guī)劃、拆遷施工許可證復印件;

(三)規(guī)劃、設(shè)計、項目可行性研究、水文、地質(zhì)勘察、測繪、通電、通水、通路、土地平整等項目實施的前期工程合同、費用票據(jù)復印件;

(四)市住建部門確認的房屋建筑面積資料復印件;

(五)施工合同備案書及工程設(shè)計、監(jiān)理、施工合同復印件;

(六)公共基礎(chǔ)設(shè)施及附屬公共配套設(shè)施的施工圖、預算書及工程設(shè)計、監(jiān)理、施工合同復印件;

(七)市價格主管部門認為需要的其他材料。

第九條限價商品住房價格申報及核準程序：

(一)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將申請核價資料備齊后，報市政務中心市價格主管部門窗口進窗初審;

(二)由市價格主管部門采取政府購買服務的方式，委托第三方專業(yè)機構(gòu)進行成本審核，并由市成本調(diào)查隊進行復核;

(三)市價格主管部門根據(jù)開發(fā)企業(yè)申報資料和成本審核情況制定限價商品住房基準價格，基準價格為該樓盤限價商品住房均價;

(四)申報手續(xù)、材料齊全的，自受理定價申請報告之日起30 個工作日內(nèi)完成限價商品住房基準價格核準;

(五)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)根據(jù)市價格主管部門核準的限價商品住房基準價格制定一房一價價目表送市價格主管部門備案。

第十條在本市行政轄區(qū)內(nèi)從事限價商品住房開發(fā)經(jīng)營的單位和企業(yè)均應遵守本辦法。具體適用范圍根據(jù)房地產(chǎn)調(diào)控措施報市人民政府確定。

第十一條本辦法由長沙市發(fā)改委負責解釋。

第十二條本辦法自公布之日起執(zhí)行。

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