深圳萬科“萬村計劃”全面暫停拿房？真相是……

中國基金報記者吳羽

近日，有媒體報道稱，萬科在深圳的“萬村計劃”目前已經全面暫停簽約新房源，引起市場廣泛的關注。

就此，記者向深圳萬科相關負責人求證，其表示該情況不屬實，“從公司層面，萬科業務一切正常進行，不存在全面暫停的情況。”

不過，長租公寓的生存和發展再次引來人們的探討。

傳言“萬村計劃”已全面暫停簽約新房源

據有關媒體引述多位接近萬科的知情人士透露，萬科在深圳的“萬村計劃”目前已經全面暫停簽約新房源，后續啟動時間待定，至少要等到明年4月。

據報道，萬科集團南方區域首席執行官張紀文已下死命令暫停收儲農民房房源，原因有幾個：

一是工程進度的嚴重滯后，2000多棟房屋的開工率大概在20%左右，而已運營的房屋也屈指可數，深圳萬科每月需要支付的資金高達數億元，而回流的租金收入卻極其少。

二是收益率的重新考慮。長租公寓擁有明顯的價格周期，在經濟形勢下行以及年末，房屋空置率則會相應上升，租金也開始打折扣。此外萬村進駐更加偏遠的區域，競爭促使拿房成本上升、租客群體支付能力下降，收益率變得不再理想。

三是深圳市相關監管部門開始對城中村租金，有了更加細致的價格管制措施，規定每年租金漲幅不能超過6%。而萬科付給農民房業主的租金漲幅也是“3年遞增10%”，這意味著萬科的長租公寓房源每年漲幅不能超過3%，收益預期降低。

萬科回應：一切正常，不存在全面暫停的情況

對此，記者致電詢問深圳萬科相關負責人，其表示，從公司層面，萬科業務一切正常進行，不存在全面暫停的情況。

對于報道中所稱“萬科集團南方區域首席執行官張紀文已下死命令暫停收儲農民房房源”，她直接告訴記者，張紀文沒有下過這樣的命令，也不可能以這種形式下命令。

萬科的長租公寓和“萬村計劃”

萬科副總裁張旭曾在年初表示，萬科致力于成為全球領先的租賃住宅企業。隨后在2018年半年報中，萬科首次將租賃確立為核心業務。

據萬科2018年半年報，萬科將租賃住宅業務確立為核心業務，截至6月30日，長租公寓業務已覆蓋30個主要城市，累計獲取房間數超過16萬間，累計開業超過4萬間，開業6個月以上項目的平均出租率約92%。

而“萬村計劃”就是萬科的住房租賃業務即長租公寓擴張的主要途徑之一。據了解，深圳有約2000萬常住人口，其中1000余萬居住在城中村之中。而深圳城中村擁有約360平方米公里的城中村建筑群體，僅占據著20%的土地面積。

萬科試圖用“城中村綜合整治+引進物業管理+城市化商業運營”的模式，對“臟亂差”的城中村進行精細化改造。萬科進村，升級城中村公共設施配套，在城中村嘗試將部分舊樓改造為長租公寓，提供租賃服務。

從2017年7月成立“深圳市萬村發展有限公司”至今，萬科已經發展出一支300多人的全新團隊，并在全市簽下近2000棟農民房，這些房屋分布在數十個城中村里，最為典型的有“三和大神”居住的景樂新村、富士康員工居住的清湖村、華為員工居住的新圍仔村、萬科總部所在的大梅沙村等。

對于長租公寓的質疑

不過隨著長租公寓的發展，質疑也不斷。

首先是長租公寓推高房租的質疑。

今年8月，我愛我家前副總裁胡景暉曾炮轟自如蛋殼為代表的被資本推動的長租公寓推漲房租，“不但耍流氓，還人為抬高租金價格”，并表示目前的長租公寓已經嚴重跑偏了。

而“萬村計劃”也有類似質疑。深圳龍華區富士康工人曾表示，部分居住在城中村的工人遭遇房東倉促清退，以及對改造后高租金產生恐慌。與此同時，富士康工人還發公開信，呼吁萬村計劃應關注需要搬離租客權益、房屋改造前后租金漲幅、以及文明施工的問題。

此外目前市場主要關注長租公寓的經濟賬如何算、如何盈利。對于“萬村計劃”，盈利問題也是討論焦點。

SOHO中國董事長潘石屹曾公開表示：“我不建議去做長租公寓，這個生意是虧的。” 他認為做長租公寓一定會有銀行貸款，其中利息按照銀行基準利率是4.9%，可能實際得5%~6%，用貸款建成公寓租出去，回報率最高超不過1%，租房價格再翻番還是虧本。

而在今年萬科半年報業績會上，萬科總裁、首席執行官祝九勝在回答媒體關于長租公寓問題時表示，“賺不賺錢你們清楚”。他當時表示，機構介入租賃市場，是新鮮事情，希望大家給予一定的耐心。租賃行業的容量依然很大，城鎮化的進展依然沒有完成，租賃市場才剛開始。最近一兩年資本、機構介入租賃業務，但占比非常低，滲透率最高僅5%，機構起到的作用非常有限。

本文允許轉載，轉載時需注明出處：全時財經 - http://www.clothingreviews.net/toutiao/20181108/458220.html