21世紀經濟報道 張曉玲 ，廖蘭茜 ，侯宣佑 廣州報道

易居智庫中心研究總監嚴躍進指出，在調控趨嚴、市場下滑的2018年，高杠桿融資跨越式增長的模式面臨風險，泰禾等房企需要更多關注現金流和資金鏈的問題。

在房企融資偏緊的2018年，一些房企已經率先行動了。3月30日，泰禾集團發布公告，擬發行100億專項資產支持證券。

這只是泰禾集團近兩年來多元創新融資的一個縮影。去年以來，泰禾通過多種融資支持業務擴張，躋身千億陣營。

克而瑞房企排行榜顯示，2017年有17家房企銷售突破千億。其中，泰禾集團實現銷售額1007.2億元，同比上漲152.5%。

泰禾的野心不止于此。在房地產行業規模化競爭白熱化的當下，泰禾無論是在地產開發還是多元化業務上都行走在快速擴張的路上。

易居智庫中心研究總監嚴躍進指出，在調控趨嚴、市場下滑的2018年，高杠桿融資跨越式增長的模式面臨風險，泰禾等房企需要更多關注現金流和資金鏈的問題。

創新融資下的規模擴張

自去年以來，房企融資渠道中的銀行放貸、國內發債、信托融資逐漸收緊。房企紛紛尋找新的融資渠道。

其中，泰禾在銀行貸款、信托貸款、中期票據、私募債等領域展開多元化、低利率的融資模式，其境外融資、資產證券化等融資占比進一步提升。

上述提到的百億資產支持證券，即為泰禾通過長租公寓作為底層資產，所進行的專項資產支持計劃。

在此之前，年內泰禾還公告了兩筆資產支持證券的融資。2月12日，泰禾公告擬開展“五四北泰禾廣場資產支持專項計劃”，規模不超過 21.7 億元，期限不超過20年。

2月23日，泰禾召開臨時股東大會并審議通過了發行購房尾款資產支持票據等議案。

此外，由于國內市場融資成本上升，融資審批趨緊，泰禾集團也轉而發力國際資本市場。

1月17日，泰禾在境外完成總額4.25億美元的債券發行，并已在新加坡交易所掛牌，包含發行規模2億美元、期限為3年的債券，以及發行規模2.25億美元，期限為5年的債券。

3月7日，泰禾宣布，公司境外全資子公司總額2.3億的美元債券已于3月6日完成發行，并在新加坡交易所掛牌。該美元債債券期限3年；票面年息7.875%，每半年支付一次。

另據統計，泰禾集團2018年1-2月銀行貸款累計增加13.11億元，公司債券累計增加32.53億元，其他借款累計增加39.22億元，融資租賃借款及小額貸款累計減少0.12億元，顯示融資渠道多元。

上述這些融資支撐著泰禾的規模擴張。2016年以來 ，泰禾通過并購持續強化一二線核心城市布局，僅在2017年就有超過43筆收并購，費資超過400億。

進入2018年以來的三個月時間里，泰禾更是通過收并購途徑相繼在北京、武漢、南昌等多個一二線核心城市獲取房地產開發項目。

“規模是永恒的話題。”和其他房企一樣，泰禾也面臨著規模競爭的壓力。陸續發布的房企年報顯示，房地產行業集中度持續大幅提升。根據克而瑞數據，2012年全國TOP10房企銷售額占全國商品銷售總額的12.76%，2017年已大幅提高至24.1%，其中萬科市占率升至4%。

行業集中度持續提升，意味著越來越多中小型房企面臨“退房”，千億成為生存門檻，而要長遠發展必須要有更大的規模。碧桂園、恒大，便為泰禾這類中型房企提供了樣本。

泰禾在規模上的追求頗為激進。去年12月22日，泰禾集團董事長黃其森在接受媒體采訪時表示，2018年，泰禾集團的銷售目標為2000億元。雖然隨后就收到了深交所的關注函詢問是否違背信息披露規則，但也從中可見泰禾的規模擴張之心。

機會與風險并存

“規模仍然是第一位的，追求規模永遠是對的。”對當下中小型房企是否還有彎道超車的機會，一位知名房企CFO表示，一個沒有規模的企業是無法在市場上獲取土地、品牌影響力、融資成本等綜合優勢的，這里的規模不僅僅指銷售規模，還包括運營的物業規模。

上述人士認為，要想實現規模突破，人才激勵機制、產品差異化、大規模的便宜資金這三個方面是最核心的，也就是人、地、錢這三個關鍵因素。

因此，泰禾這樣的中型企業仍然有機會。而泰禾的優勢之一便是并購。

廣發證券報告顯示，2017年前三季度，公司通過4次招拍掛以及29 個收購項目的方式，大量補充土地資源。在項目獲取上合計投入金額444.1億元（含土拍和并購）。

據泰禾方面介紹，收并購拿地和涉足城市更新項目大大降低了泰禾的土地成本，近兩年其獲取土地的成本只有公開市場的一半。

以泰禾2017年42.52億元獲取的廣州增城增江街四宗地塊為例，該地塊按可售面積計算，樓面價也僅為4429元/平方米。而目前該區域在售新房均價已達1.8萬-2萬元/平方米。

嚴控土地成本的同時，泰禾嚴守二線城市項目八個月內開盤的時間線，收購項目泰禾太原金尊府已于去年11月入市，并以15億元銷售刷新山西樓市紀錄。

泰禾方面表示，近年來隨著行業集中度的提升，業內并購的機會逐漸增多。公司今后仍然將利用自身品牌、產品、資金等方面的優勢，通過收購兼并等方式實現規模擴張。

另一方面，大幅并購和規模擴張帶來的債務風險也不可忽視。廣發證券指出，泰禾大規模并購拿地增加土儲，負債水平上行明顯。

截至2017年三季度，泰禾的負債總額由2015年年末的677億元快速增加至1569億元，資產負債率由2015年年末、2016年年末的79.87%、82.40%，升至三季度末的85.48%。凈負債率為403%，較2016年大幅增加104.7個百分點，融資成本較2016年也有所上升。

此外，泰禾的銷售回款率也長期低于同業，現金流緊張。廣發證券的分析報告指出，2017年前三季度，泰禾集團實現銷售金額478.1億元，同比大幅上漲103.4%，銷售增速與過去幾年相比上升明顯，但銷售回款率為44%，依舊偏低。

廣發證券指出，在調控周期下，泰禾的已售項目結算情況存在不確定性。資金端短期償債情況存在一定風險。

本站部分文章來源于網絡，版權屬于原作者所有；如有轉載或引用文章/圖片涉及版權問題,請聯系我們處理!