21世紀(jì)經(jīng)濟報道 張曉玲 ，廖蘭茜 ，侯宣佑 廣州報道

易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，在調(diào)控趨嚴(yán)、市場下滑的2018年，高杠桿融資跨越式增長的模式面臨風(fēng)險，泰禾等房企需要更多關(guān)注現(xiàn)金流和資金鏈的問題。

在房企融資偏緊的2018年，一些房企已經(jīng)率先行動了。3月30日，泰禾集團發(fā)布公告，擬發(fā)行100億專項資產(chǎn)支持證券。

這只是泰禾集團近兩年來多元創(chuàng)新融資的一個縮影。去年以來，泰禾通過多種融資支持業(yè)務(wù)擴張，躋身千億陣營。

克而瑞房企排行榜顯示，2017年有17家房企銷售突破千億。其中，泰禾集團實現(xiàn)銷售額1007.2億元，同比上漲152.5%。

泰禾的野心不止于此。在房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模化競爭白熱化的當(dāng)下，泰禾無論是在地產(chǎn)開發(fā)還是多元化業(yè)務(wù)上都行走在快速擴張的路上。

易居智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進指出，在調(diào)控趨嚴(yán)、市場下滑的2018年，高杠桿融資跨越式增長的模式面臨風(fēng)險，泰禾等房企需要更多關(guān)注現(xiàn)金流和資金鏈的問題。

創(chuàng)新融資下的規(guī)模擴張

自去年以來，房企融資渠道中的銀行放貸、國內(nèi)發(fā)債、信托融資逐漸收緊。房企紛紛尋找新的融資渠道。

其中，泰禾在銀行貸款、信托貸款、中期票據(jù)、私募債等領(lǐng)域展開多元化、低利率的融資模式，其境外融資、資產(chǎn)證券化等融資占比進一步提升。

上述提到的百億資產(chǎn)支持證券，即為泰禾通過長租公寓作為底層資產(chǎn)，所進行的專項資產(chǎn)支持計劃。

在此之前，年內(nèi)泰禾還公告了兩筆資產(chǎn)支持證券的融資。2月12日，泰禾公告擬開展“五四北泰禾廣場資產(chǎn)支持專項計劃”，規(guī)模不超過 21.7 億元，期限不超過20年。

2月23日，泰禾召開臨時股東大會并審議通過了發(fā)行購房尾款資產(chǎn)支持票據(jù)等議案。

此外，由于國內(nèi)市場融資成本上升，融資審批趨緊，泰禾集團也轉(zhuǎn)而發(fā)力國際資本市場。

1月17日，泰禾在境外完成總額4.25億美元的債券發(fā)行，并已在新加坡交易所掛牌，包含發(fā)行規(guī)模2億美元、期限為3年的債券，以及發(fā)行規(guī)模2.25億美元，期限為5年的債券。

3月7日，泰禾宣布，公司境外全資子公司總額2.3億的美元債券已于3月6日完成發(fā)行，并在新加坡交易所掛牌。該美元債債券期限3年；票面年息7.875%，每半年支付一次。

另據(jù)統(tǒng)計，泰禾集團2018年1-2月銀行貸款累計增加13.11億元，公司債券累計增加32.53億元，其他借款累計增加39.22億元，融資租賃借款及小額貸款累計減少0.12億元，顯示融資渠道多元。

上述這些融資支撐著泰禾的規(guī)模擴張。2016年以來 ，泰禾通過并購持續(xù)強化一二線核心城市布局，僅在2017年就有超過43筆收并購，費資超過400億。

進入2018年以來的三個月時間里，泰禾更是通過收并購?fù)緩较嗬^在北京、武漢、南昌等多個一二線核心城市獲取房地產(chǎn)開發(fā)項目。

“規(guī)模是永恒的話題。”和其他房企一樣，泰禾也面臨著規(guī)模競爭的壓力。陸續(xù)發(fā)布的房企年報顯示，房地產(chǎn)行業(yè)集中度持續(xù)大幅提升。根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2012年全國TOP10房企銷售額占全國商品銷售總額的12.76%，2017年已大幅提高至24.1%，其中萬科市占率升至4%。

行業(yè)集中度持續(xù)提升，意味著越來越多中小型房企面臨“退房”，千億成為生存門檻，而要長遠(yuǎn)發(fā)展必須要有更大的規(guī)模。碧桂園、恒大，便為泰禾這類中型房企提供了樣本。

泰禾在規(guī)模上的追求頗為激進。去年12月22日，泰禾集團董事長黃其森在接受媒體采訪時表示，2018年，泰禾集團的銷售目標(biāo)為2000億元。雖然隨后就收到了深交所的關(guān)注函詢問是否違背信息披露規(guī)則，但也從中可見泰禾的規(guī)模擴張之心。

機會與風(fēng)險并存

“規(guī)模仍然是第一位的，追求規(guī)模永遠(yuǎn)是對的。”對當(dāng)下中小型房企是否還有彎道超車的機會，一位知名房企CFO表示，一個沒有規(guī)模的企業(yè)是無法在市場上獲取土地、品牌影響力、融資成本等綜合優(yōu)勢的，這里的規(guī)模不僅僅指銷售規(guī)模，還包括運營的物業(yè)規(guī)模。

上述人士認(rèn)為，要想實現(xiàn)規(guī)模突破，人才激勵機制、產(chǎn)品差異化、大規(guī)模的便宜資金這三個方面是最核心的，也就是人、地、錢這三個關(guān)鍵因素。

因此，泰禾這樣的中型企業(yè)仍然有機會。而泰禾的優(yōu)勢之一便是并購。

廣發(fā)證券報告顯示，2017年前三季度，公司通過4次招拍掛以及29 個收購項目的方式，大量補充土地資源。在項目獲取上合計投入金額444.1億元（含土拍和并購）。

據(jù)泰禾方面介紹，收并購拿地和涉足城市更新項目大大降低了泰禾的土地成本，近兩年其獲取土地的成本只有公開市場的一半。

以泰禾2017年42.52億元獲取的廣州增城增江街四宗地塊為例，該地塊按可售面積計算，樓面價也僅為4429元/平方米。而目前該區(qū)域在售新房均價已達(dá)1.8萬-2萬元/平方米。

嚴(yán)控土地成本的同時，泰禾嚴(yán)守二線城市項目八個月內(nèi)開盤的時間線，收購項目泰禾太原金尊府已于去年11月入市，并以15億元銷售刷新山西樓市紀(jì)錄。

泰禾方面表示，近年來隨著行業(yè)集中度的提升，業(yè)內(nèi)并購的機會逐漸增多。公司今后仍然將利用自身品牌、產(chǎn)品、資金等方面的優(yōu)勢，通過收購兼并等方式實現(xiàn)規(guī)模擴張。

另一方面，大幅并購和規(guī)模擴張帶來的債務(wù)風(fēng)險也不可忽視。廣發(fā)證券指出，泰禾大規(guī)模并購拿地增加土儲，負(fù)債水平上行明顯。

截至2017年三季度，泰禾的負(fù)債總額由2015年年末的677億元快速增加至1569億元，資產(chǎn)負(fù)債率由2015年年末、2016年年末的79.87%、82.40%，升至三季度末的85.48%。凈負(fù)債率為403%，較2016年大幅增加104.7個百分點，融資成本較2016年也有所上升。

此外，泰禾的銷售回款率也長期低于同業(yè)，現(xiàn)金流緊張。廣發(fā)證券的分析報告指出，2017年前三季度，泰禾集團實現(xiàn)銷售金額478.1億元，同比大幅上漲103.4%，銷售增速與過去幾年相比上升明顯，但銷售回款率為44%，依舊偏低。

廣發(fā)證券指出，在調(diào)控周期下，泰禾的已售項目結(jié)算情況存在不確定性。資金端短期償債情況存在一定風(fēng)險。

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