劉天天 

7月25日晚間，廣宇發展發布2018年半年報。半年報顯示，1-6月，公司實現營業收入99.08億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤16.69億元，較上年同期增加13.74億元，同比增加465.1%。

廣宇發展將其經營業績大幅提升、盈利能力改善歸功于重組。

事實上，2017年8月24日，廣宇發展與魯能集團有限公司（下稱“魯能集團”）之間的重大資產重組方案獲無條件通過，并于9月20日取得證監會批復，10月30日新增股份發行上市，至此，廣宇發展成為魯能集團發展房地產業務的主要平臺。魯能集團承諾，將其下屬的主要住宅類房地產資產和業務注入廣宇發展。

那么，吸納魯能集團資產的廣宇發展是否能扶搖直上？

百億重組歷經8年蹉跎

其實，廣宇發展與魯能集團的資產重組足足用時8年，幾經波折。

早在2009年12月，廣宇發展就與魯能集團就重組和整合事項簽訂附條件生效的框架協議。2010年6月28日，通過非公開發行股份購買資產的重大資產重組方案相關議案獲股東大會通過，有效期為自股東大會審議通過之日起12個月。

廣宇發展擬以9.88元/股的價格向魯能集團定向增發最多不超過7億股，以購買其持有的7家下屬地產公司股權（2010年第一次臨時股東大會決議通過的資產重組標的資產交易價為59.3億元）。

▲2009年發行股份購買資產暨關聯交易預案資產標的名單

彼時，中信證券(16.920, -0.35, -2.03%)認為，若重組交易完成，廣宇發展經營范圍將從單一的重慶地區擴展到重慶、四川、山東、海南等地區，經營規模擴大，土地儲備大幅提高，從而強化公司的市場地位。

然而，一年后，廣宇發展公告稱，由于國家對房地產行業的宏觀調控，房地產開發企業并購重組處于暫停狀態，定增收購的重組事宜并未能取得實質性進展，上述股東大會決議有效期日期已過，重組不了了之。

重組受挫的廣宇發展選擇養精蓄銳，再擇機而動。

在之后的2012年，雖然廣宇發展高層人事持續動蕩，但該年公司營收同比增加19.85%，凈利潤較上年持平，同比僅減少0.09%。只不過，廣宇發展顯然面臨彈盡糧絕的風險，商品房作為公司主營收入不僅集中在重慶地區且僅有“魯能星城”和“領秀城”兩個項目。

未雨綢繆，居安思危。廣宇發展在2013年8月重啟了與魯能集團的重組事項，這一次，廣宇發展的“胃口”似乎更大了。

除了從2009年首次披露的7家標的公司名單中保留重慶魯能、宜賓魯能、海南三亞灣、海南英大、魯能亙富5家公司以外，廣宇發展還擬收購順義新城80.71%的股權，鼎榮茂華70%的股權以及重慶魯能英大30%的股權。以上收購均以發行股份的方式。

同時，廣宇發展擬向不超過10名特定投資者非公開發行股票募集不超過該次交易總金額25%的配套資金。

▲2013年發行股份購買資產并募集配套資金暨關聯交易預案

與2009年的重組方案相比，該次購買資產的股份發行價格降至7.21元/股，擬注入的資產交易價格達到125.2億元，募集配套資金總額不超過41.7億元。

然而，這次重組依舊夭折。2015年4月23日，廣宇發展公告稱，證監會并購重組委認為，該次重組申請文件關于上市公司實際控制人是否發生變更的信息披露，與《上市公司重大資產重組管理辦法》（證監會令第73號）第四條的規定不符，故對相關重組和定增募資事項予以否決。

事實上，廣宇發展從拿地到住宅開發銷售等工作均通過其直接或間接參股的魯能系公司，公司的盈利能力與魯能系公司表現密切相關。

兩次重組失敗的廣宇發展并未放棄。2016年4月，廣宇發展踏上第三次重組征程。只不過，這一次，魯能集團壓縮了其擬注入上市公司的資產包，剔除包括海南公司在內的三家標的資產，減少標的資產交易作價至91.11億元，重組的資產增值率從第二次重組方案中的133%降至89.85%。

▲2016年發行股份購買資產并募集配套資金暨關聯交易預案

不過，2017年4月5日，廣宇發展還是主動申請終止該次重大資產重組審查，彼時的解釋是，廣宇發展需對《二次反饋意見》的相關問題進行進一步落實，故無法在規定時間內完成回復。值得一提的是，《二次反饋意見》中，證監會就配套融資的必要性進行詢問。

三個月后，廣宇發展公告稱，為了加快推進重組進程，公司決定取消募集87.29億元的配套資金。

廣宇發展的重組事項雖一波三折，但作用立竿見影。

重組帶來規模

2017年，廣宇發展實現營收216.42億元，同比增加135.68%，實現利潤21.72億元，同比增加275.54%。

在數字增長背后，是土地儲備的增加和房地產項目版圖的擴大。

2016年主要房地產業務還局限在重慶、東莞、青島等地的廣宇發展，在2017年，其疆土已拓寬至濟南、北京、宜賓、成都、南京、蘇州、張家口等城市。

2017年年報顯示，重組獲得的順義新城、魯能亙富、宜賓魯能該年度共實現凈利潤14.36億元，占公司本年實現的歸屬于母公司股東凈利潤的66.13%。

▲2017年年報

重組的影響持續發酵。

2018年上半年，重慶、濟南、北京地區營收同比增加237.71%、86.13%、18.76%，持續拉動廣宇發展利潤增長。目前，廣宇發展擁有51個規劃、擬建及在建項目，并于1-6月內拿下7塊土地。

事實上，按照重組時避免同業競爭承諾的相關要求，廣宇發展在2018年將持續推進魯能集團的資產注入，提升其盈利能力。2018年6月25日，公司股東大會已審議通過《關于現金收購魯能集團持有的福州魯能100%股權、都城偉業集團持有的天津魯能泰山100%股權暨關聯交易的議案》。

頻繁輸血

伴隨著廣宇發展資產池的不斷擴大，其對資金的需求也隨之變大。

在房地產融資渠道變窄的大環境下，自2017年12月以來，魯能集團已向廣宇發展及其子公司提供了多次財務資助。

2017年12月20日，為促進重慶魯能業務發展，緩解資金需求，魯能集團擬用自有資金向重慶魯能有償提供人民幣14.5億元財務資助，期限1年，年利率5.5%。

2017年12月29日，魯能集團擬向魯能廣宇有償提供3億元財務資助，期限3年，年利率5.5%；向東莞廣宇有償提供3000萬元財務資助，期限2年，年利率5.5%；向廣宇發展有償提供15億元財務資助，期限3年，年利率5.225%。

2018年3月21日，魯能集團擬向成都魯能置業有償提供4億元財務資助，期限1年，利率5.5%；向重慶江津魯能提供1.94億元財務資助，期限3個月，利率5.22%。

2018年3月30日，魯能集團擬用自有資金向順義新城有償提供8億元財務資助，期限2年，利率5.5%。

7月11日，廣宇發展公告稱，魯能集團擬用自有資金向廣宇發展所屬公司蘇州魯能廣宇置地有償提供1億元財務資助，期限1年，利率5.5%；向南京魯能廣宇置地有償提供4000萬元財務資助，期限 1年，利率 5.5%；向南京魯能硅谷有償提供4000萬元財務資助，期限 1年，利率 5.5%；向北京順義新城有償提供4億元財務資助，期限 1年，利率 5.5%；向重慶魯能有償提供9億元財務資助，期限 1年，利率 5.5%。后又向南京魯能硅谷有償提供12.88億元財務資助，期限 1年，利率 5.5%；向張家口魯能置業有償提供2億元財務資助，期限 1年，利率 5.5%；向廣宇發展有償提供人民幣5億元財務資助，期限 1年，利率 5.5%。

據粗略計算，魯能集團共計為廣宇發展及其下屬子公司提供約81.415億元的財務資助。

從廣宇發展的資產流動性來看，公司2017年、2018年的流動資產分別為654.15億元、673.01億元。其中，貨幣資金分別為71.95億元、77.69億元；存貨分別為562.87億元、566.39億元。公司這兩年的現金及現金等價物的凈增加分別為-7.67億元和4.23億元，而相對應的流動負債為483.13億元和485.28億元。

“房地產的資金流動性在于是否能將土地進行快速開發和銷售，從而實現資金回籠。從上述數據來看，公司的現金流是否能保持通暢，關鍵在于存貨的變現能力。”一位注冊會計師對記者指出。

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