劉天天 

7月25日晚間，廣宇發(fā)展發(fā)布2018年半年報(bào)。半年報(bào)顯示，1-6月，公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入99.08億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)16.69億元，較上年同期增加13.74億元，同比增加465.1%。

廣宇發(fā)展將其經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)大幅提升、盈利能力改善歸功于重組。

事實(shí)上，2017年8月24日，廣宇發(fā)展與魯能集團(tuán)有限公司（下稱“魯能集團(tuán)”）之間的重大資產(chǎn)重組方案獲無條件通過，并于9月20日取得證監(jiān)會(huì)批復(fù)，10月30日新增股份發(fā)行上市，至此，廣宇發(fā)展成為魯能集團(tuán)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的主要平臺(tái)。魯能集團(tuán)承諾，將其下屬的主要住宅類房地產(chǎn)資產(chǎn)和業(yè)務(wù)注入廣宇發(fā)展。

那么，吸納魯能集團(tuán)資產(chǎn)的廣宇發(fā)展是否能扶搖直上？

百億重組歷經(jīng)8年蹉跎

其實(shí)，廣宇發(fā)展與魯能集團(tuán)的資產(chǎn)重組足足用時(shí)8年，幾經(jīng)波折。

早在2009年12月，廣宇發(fā)展就與魯能集團(tuán)就重組和整合事項(xiàng)簽訂附條件生效的框架協(xié)議。2010年6月28日，通過非公開發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)的重大資產(chǎn)重組方案相關(guān)議案獲股東大會(huì)通過，有效期為自股東大會(huì)審議通過之日起12個(gè)月。

廣宇發(fā)展擬以9.88元/股的價(jià)格向魯能集團(tuán)定向增發(fā)最多不超過7億股，以購(gòu)買其持有的7家下屬地產(chǎn)公司股權(quán)（2010年第一次臨時(shí)股東大會(huì)決議通過的資產(chǎn)重組標(biāo)的資產(chǎn)交易價(jià)為59.3億元）。

▲2009年發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案資產(chǎn)標(biāo)的名單

彼時(shí)，中信證券(16.920, -0.35, -2.03%)認(rèn)為，若重組交易完成，廣宇發(fā)展經(jīng)營(yíng)范圍將從單一的重慶地區(qū)擴(kuò)展到重慶、四川、山東、海南等地區(qū)，經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，土地儲(chǔ)備大幅提高，從而強(qiáng)化公司的市場(chǎng)地位。

然而，一年后，廣宇發(fā)展公告稱，由于國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)并購(gòu)重組處于暫停狀態(tài)，定增收購(gòu)的重組事宜并未能取得實(shí)質(zhì)性進(jìn)展，上述股東大會(huì)決議有效期日期已過，重組不了了之。

重組受挫的廣宇發(fā)展選擇養(yǎng)精蓄銳，再擇機(jī)而動(dòng)。

在之后的2012年，雖然廣宇發(fā)展高層人事持續(xù)動(dòng)蕩，但該年公司營(yíng)收同比增加19.85%，凈利潤(rùn)較上年持平，同比僅減少0.09%。只不過，廣宇發(fā)展顯然面臨彈盡糧絕的風(fēng)險(xiǎn)，商品房作為公司主營(yíng)收入不僅集中在重慶地區(qū)且僅有“魯能星城”和“領(lǐng)秀城”兩個(gè)項(xiàng)目。

未雨綢繆，居安思危。廣宇發(fā)展在2013年8月重啟了與魯能集團(tuán)的重組事項(xiàng)，這一次，廣宇發(fā)展的“胃口”似乎更大了。

除了從2009年首次披露的7家標(biāo)的公司名單中保留重慶魯能、宜賓魯能、海南三亞灣、海南英大、魯能亙富5家公司以外，廣宇發(fā)展還擬收購(gòu)順義新城80.71%的股權(quán)，鼎榮茂華70%的股權(quán)以及重慶魯能英大30%的股權(quán)。以上收購(gòu)均以發(fā)行股份的方式。

同時(shí)，廣宇發(fā)展擬向不超過10名特定投資者非公開發(fā)行股票募集不超過該次交易總金額25%的配套資金。

▲2013年發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案

與2009年的重組方案相比，該次購(gòu)買資產(chǎn)的股份發(fā)行價(jià)格降至7.21元/股，擬注入的資產(chǎn)交易價(jià)格達(dá)到125.2億元，募集配套資金總額不超過41.7億元。

然而，這次重組依舊夭折。2015年4月23日，廣宇發(fā)展公告稱，證監(jiān)會(huì)并購(gòu)重組委認(rèn)為，該次重組申請(qǐng)文件關(guān)于上市公司實(shí)際控制人是否發(fā)生變更的信息披露，與《上市公司重大資產(chǎn)重組管理辦法》（證監(jiān)會(huì)令第73號(hào)）第四條的規(guī)定不符，故對(duì)相關(guān)重組和定增募資事項(xiàng)予以否決。

事實(shí)上，廣宇發(fā)展從拿地到住宅開發(fā)銷售等工作均通過其直接或間接參股的魯能系公司，公司的盈利能力與魯能系公司表現(xiàn)密切相關(guān)。

兩次重組失敗的廣宇發(fā)展并未放棄。2016年4月，廣宇發(fā)展踏上第三次重組征程。只不過，這一次，魯能集團(tuán)壓縮了其擬注入上市公司的資產(chǎn)包，剔除包括海南公司在內(nèi)的三家標(biāo)的資產(chǎn)，減少標(biāo)的資產(chǎn)交易作價(jià)至91.11億元，重組的資產(chǎn)增值率從第二次重組方案中的133%降至89.85%。

▲2016年發(fā)行股份購(gòu)買資產(chǎn)并募集配套資金暨關(guān)聯(lián)交易預(yù)案

不過，2017年4月5日，廣宇發(fā)展還是主動(dòng)申請(qǐng)終止該次重大資產(chǎn)重組審查，彼時(shí)的解釋是，廣宇發(fā)展需對(duì)《二次反饋意見》的相關(guān)問題進(jìn)行進(jìn)一步落實(shí)，故無法在規(guī)定時(shí)間內(nèi)完成回復(fù)。值得一提的是，《二次反饋意見》中，證監(jiān)會(huì)就配套融資的必要性進(jìn)行詢問。

三個(gè)月后，廣宇發(fā)展公告稱，為了加快推進(jìn)重組進(jìn)程，公司決定取消募集87.29億元的配套資金。

廣宇發(fā)展的重組事項(xiàng)雖一波三折，但作用立竿見影。

重組帶來規(guī)模

2017年，廣宇發(fā)展實(shí)現(xiàn)營(yíng)收216.42億元，同比增加135.68%，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)21.72億元，同比增加275.54%。

在數(shù)字增長(zhǎng)背后，是土地儲(chǔ)備的增加和房地產(chǎn)項(xiàng)目版圖的擴(kuò)大。

2016年主要房地產(chǎn)業(yè)務(wù)還局限在重慶、東莞、青島等地的廣宇發(fā)展，在2017年，其疆土已拓寬至濟(jì)南、北京、宜賓、成都、南京、蘇州、張家口等城市。

2017年年報(bào)顯示，重組獲得的順義新城、魯能亙富、宜賓魯能該年度共實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)14.36億元，占公司本年實(shí)現(xiàn)的歸屬于母公司股東凈利潤(rùn)的66.13%。

▲2017年年報(bào)

重組的影響持續(xù)發(fā)酵。

2018年上半年，重慶、濟(jì)南、北京地區(qū)營(yíng)收同比增加237.71%、86.13%、18.76%，持續(xù)拉動(dòng)廣宇發(fā)展利潤(rùn)增長(zhǎng)。目前，廣宇發(fā)展擁有51個(gè)規(guī)劃、擬建及在建項(xiàng)目，并于1-6月內(nèi)拿下7塊土地。

事實(shí)上，按照重組時(shí)避免同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)承諾的相關(guān)要求，廣宇發(fā)展在2018年將持續(xù)推進(jìn)魯能集團(tuán)的資產(chǎn)注入，提升其盈利能力。2018年6月25日，公司股東大會(huì)已審議通過《關(guān)于現(xiàn)金收購(gòu)魯能集團(tuán)持有的福州魯能100%股權(quán)、都城偉業(yè)集團(tuán)持有的天津魯能泰山100%股權(quán)暨關(guān)聯(lián)交易的議案》。

頻繁輸血

伴隨著廣宇發(fā)展資產(chǎn)池的不斷擴(kuò)大，其對(duì)資金的需求也隨之變大。

在房地產(chǎn)融資渠道變窄的大環(huán)境下，自2017年12月以來，魯能集團(tuán)已向廣宇發(fā)展及其子公司提供了多次財(cái)務(wù)資助。

2017年12月20日，為促進(jìn)重慶魯能業(yè)務(wù)發(fā)展，緩解資金需求，魯能集團(tuán)擬用自有資金向重慶魯能有償提供人民幣14.5億元財(cái)務(wù)資助，期限1年，年利率5.5%。

2017年12月29日，魯能集團(tuán)擬向魯能廣宇有償提供3億元財(cái)務(wù)資助，期限3年，年利率5.5%；向東莞廣宇有償提供3000萬元財(cái)務(wù)資助，期限2年，年利率5.5%；向廣宇發(fā)展有償提供15億元財(cái)務(wù)資助，期限3年，年利率5.225%。

2018年3月21日，魯能集團(tuán)擬向成都魯能置業(yè)有償提供4億元財(cái)務(wù)資助，期限1年，利率5.5%；向重慶江津魯能提供1.94億元財(cái)務(wù)資助，期限3個(gè)月，利率5.22%。

2018年3月30日，魯能集團(tuán)擬用自有資金向順義新城有償提供8億元財(cái)務(wù)資助，期限2年，利率5.5%。

7月11日，廣宇發(fā)展公告稱，魯能集團(tuán)擬用自有資金向廣宇發(fā)展所屬公司蘇州魯能廣宇置地有償提供1億元財(cái)務(wù)資助，期限1年，利率5.5%；向南京魯能廣宇置地有償提供4000萬元財(cái)務(wù)資助，期限 1年，利率 5.5%；向南京魯能硅谷有償提供4000萬元財(cái)務(wù)資助，期限 1年，利率 5.5%；向北京順義新城有償提供4億元財(cái)務(wù)資助，期限 1年，利率 5.5%；向重慶魯能有償提供9億元財(cái)務(wù)資助，期限 1年，利率 5.5%。后又向南京魯能硅谷有償提供12.88億元財(cái)務(wù)資助，期限 1年，利率 5.5%；向張家口魯能置業(yè)有償提供2億元財(cái)務(wù)資助，期限 1年，利率 5.5%；向廣宇發(fā)展有償提供人民幣5億元財(cái)務(wù)資助，期限 1年，利率 5.5%。

據(jù)粗略計(jì)算，魯能集團(tuán)共計(jì)為廣宇發(fā)展及其下屬子公司提供約81.415億元的財(cái)務(wù)資助。

從廣宇發(fā)展的資產(chǎn)流動(dòng)性來看，公司2017年、2018年的流動(dòng)資產(chǎn)分別為654.15億元、673.01億元。其中，貨幣資金分別為71.95億元、77.69億元；存貨分別為562.87億元、566.39億元。公司這兩年的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物的凈增加分別為-7.67億元和4.23億元，而相對(duì)應(yīng)的流動(dòng)負(fù)債為483.13億元和485.28億元。

“房地產(chǎn)的資金流動(dòng)性在于是否能將土地進(jìn)行快速開發(fā)和銷售，從而實(shí)現(xiàn)資金回籠。從上述數(shù)據(jù)來看，公司的現(xiàn)金流是否能保持通暢，關(guān)鍵在于存貨的變現(xiàn)能力。”一位注冊(cè)會(huì)計(jì)師對(duì)記者指出。

本站部分文章來源于網(wǎng)絡(luò)，版權(quán)屬于原作者所有；如有轉(zhuǎn)載或引用文章/圖片涉及版權(quán)問題,請(qǐng)聯(lián)系我們處理!