原創 藍鯨房產 石青玲

隨著“招保萬金”成為房地產行業的歷史，曾經位居房地產行業第一陣營的金地集團(SH：600383，下稱金地)悄然退出了中國房地產銷售榜前十。

這家多年來連遭險資舉牌，長期缺少控股股東及實控人的房企，近日股權又一次出現調整波動。繼7月份替換安邦集團(下稱安邦)派駐金地集團(SH：600383，下稱金地)的董事姚大鋒之后，安邦近日又一次對所持金地股份做出了相關動作。

9月27日晚，金地發布公告稱，安邦財險將其持有的股份轉讓給安邦人壽，由安邦人壽統一持有，劃轉之后，安邦所持金地股份不變。受此消息影響，金地28日股價上漲0.4%。與此同時，除安邦之外，前海人壽也悄悄出現在了金地前十大流通股東之內。

安邦系對金地股權的一次次調整，在業內人士看來，是安邦有意將其轉向國資平臺之內的“小動作”。這對于金地而言似乎是個好消息，但這場持續多年的控制權爭奪戰尚未蓋棺定論之時，頻繁的股權變更引發的股東之變，卻也給這家“漂泊”多年的房企帶來了較大變數。

事實上，對于長期缺少實控人的金地而言，一次次股權之爭對其業績影響頗大。這一現象在2013年最近一次的股權波動之后的兩年間表現尤為明顯，2014-2015年，其業績分別下滑28.21%、19.94%。

而在今年股權頻繁調整之下，金地業績表現再一次“歷史重演”，在2018年前8月房企銷售額一片大漲之際，金地卻逆勢下滑，這對其管理層而言是個巨大挑戰。

股東“隱雷”

9月27日，金地集團發布關于股東簽署股份轉讓協議公告。轉讓前，安邦財險持有金地集團2.65億股股份，占該公司總股本的5.87%;安邦人壽持有6.57億股股份，占總股本的14.56%。轉讓后，安邦財險不再持有金地集團股份，安邦人壽持有該公司9.22億股股份。

此次劃轉完成后，安邦系在金地集團的持股比例不變，仍為20.43%。對于安邦的該項操作，安居客首席分析師張波對藍鯨房產分析表示：“此次安邦集團的左手倒右手更多是處于集團內部資源整合考量，不少公司會通過資產的收購、兼并、互換等形式來實現資產優化配置，使現有資產的效益得以充分發揮，以期獲取最大的經濟效益。”

當晚，還有3家安邦系持有的公司歐亞集團、民生銀行、同仁堂與金地一同發布了股權劃轉公告。

而這并非安邦系第一次左右手互倒。今年7月，安邦持股的上市公司萬科、招商銀行、同仁堂、歐亞集團均于周一晚間發布公告，披露了安邦集團所持公司股權內部劃轉狀況，和諧健康將其持有的萬科A、同仁堂、歐亞集團的股份全部轉讓給安邦人壽，而安邦財險將其持有的招商銀行股份部分轉讓給和諧健康。

彼時，財新曾報道稱，這些調整是銀保監會對安邦工作的統一安排，并稱工作組之所以如此調整安邦所持的上市公司股權，是為了方便今后分拆賣出，“僅保留安邦財險、安邦壽險兩大重要牌照”。此外，一位保險專家也曾指出，內部轉讓股權是為了調整不同主體的資產配置，為下一步分拆不同的主體，方便為找投資人做準備。

國際地產資管公司協縱策略管理集團聯合創始人黃立沖對藍鯨房產記者指出：“保監會最終要對安邦的股份進行處理，不可能長期由工作組管理，安邦最終很可能會劃歸財政部或者某個央企。”在他看來，金地或也就此變為國有控股的企業。“在A股市場比較好的時候，工作組有可能會將金地的股份進行出售，對方極有可能是國企，畢竟根據近年的國策，國家正在有意控股大型企業，這是民營和國資混合的一個新開始。”他表示。

事實上，金地不是安邦唯一持有的上市房企。2014年以來，安邦以財務投資的名義，通過二級市場舉牌的方式成為多家房產公司的最大股東。 通過choice查詢十大流通股東數據，目前安邦持有的地產股有遠洋集團29.58%、金融街控股29.99%、金地集團20.43%、中國建筑11.16%、萬科A4.55%、保利地產3.45%、招商蛇口8.07%等多家上市公司的股權。

目前，在這些公司中，僅有金地尚未染上國企色彩，其他房企或是國企，或具有國資成份，這似乎更坐實了上述專家的猜測。而無論金地最終是否會成為國有控股的企業，至少金地第二大股東動蕩尚未結束。

在第二大股東懸而未決之時，前海人壽悄悄潛入了金地前十大流通股東。金地集團公布的半年報顯示，前海人壽保險以4045.0923萬股的持股量，躋身金地集團前十大流通股東，以0.9%的持股占比位居第10位。此外，上半年亦有消息傳出，多家央企正在洽談收購金地第一大股東富德生命人壽所持有的股份。

新老股東的調整，讓金地股權之爭迷霧重重。

業績下滑

股東的動蕩會對金地的業績產生影響嗎?金地曾如是回復藍鯨房產：“目前公司的日常經營管理一切正常，公司的經營策略仍然是堅持不斷提高項目開發效率和周轉率，公司會根據投資承諾和經營計劃，合理安排開發銷售。”

不過，從金地歷史上的股權變動來看，這一觀點值得商榷。作為一家股權分散，沒有實際控制人的公司，金地最近的一次股權爭奪發生在2013年。2013年年初，生命人壽首次舉牌金地，之后生命人壽陸續增持金地，直至2014年3月，生命人壽穩坐金地第一大股東之位。也正是在這一時間段內，安邦大舉增持金地，成為金地第二大股東。

黃立沖表示：“當年的財務報表反映的是企業前一年甚至一年半的業績，而非當年業績，今年的銷售情況最多表現為簽約銷售金額。”就此來看，金地2014年的財務表現體現在2015年的財務報表上。公開資料顯示，2015年，金地營業總收入為328億，歸屬于控股股東的凈利潤為32億，同比分別下滑28.21%、19.94%。

在此次股權之爭面前，金地的業績表現也不如同行。在2018年前8月房企銷售額一片大漲之際，金地卻逆勢下滑。9月7日，金地公布前8月銷售業績，數據顯示，2018年1-8月份累計實現簽約面積為487.9萬平方米，同比上升0.11%;累計簽約金額880.6億元，同比下降2.45%。其中8月份單月簽約面積約54.1萬平方米，同比下降22.19%;實現簽約金額112.4億元，同比下降6.55%。

就此來看，二者之間沒有關系的說法顯然難以讓人信服。對于股東變動與業績之間的關系，易居研究院智庫中心嚴躍進指出：“安邦等股東的調整變化或會引起管理層的精力分散，這也容易干擾具體的拿地和銷售環節。”

對于業績下滑，金地稱因為上半年推貨量不足，隨著下半年推貨量的加大，業績將會得到改善。但近期，據藍鯨房產觀察，以西安為代表的多地樓市都出現了降溫，業內人士對于四季度的樓市表現也持謹慎態度。

黃立沖指出，四季度樓市表現依舊不甚樂觀，原因有三：第一，調控并沒有放松的跡象;第二，部分城市取消預售制政策很可能會出臺;第三，年底房地產稅有可能會提交人大立法。對房企來說，這些信息都是利空。

張波指出：“從58安居客房產研究院8月的購房者和經紀人信心指數來看，購房者信心指數為98.4%，環比下降2.7%;經紀人信心指數為105.3%，環比下降6.3%。四季度全國房價大面積上漲的趨勢已然趨緩，在成交量保持相對穩定的同時，熱點城市房價的下行壓力會更為明顯。”

在他看來，金地2017年就提出3年時間銷售突破2000億元的目標，雖然2017年金地實現了40%的增幅，但從2018年業績來看，距離2000億元目標還有明顯的上升空間。“從金地2018年上半年布局來看，還是將一二線城市作為主體布局，權益投資額占比達85%以上，而一二線城市受樓市調控政策的影響較大，會給金地業績提升帶來不小壓力。是否考慮加大在優質三四線城市布局，將是影響金地未來銷售業績快速增長的重要因素。”他如是說道。

長期來看，股東的調整對金地而言并非壞事，國資的進入將有利于金地做大做強，但短期來看，金地業績受此影響頗大，2018年，金地能否在股東頻繁調整的影響中“脫身”出來一改局勢?四季度即將見分曉。

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