曾豪擲200億元接盤77家萬達酒店的富力地產(chǎn)，正經(jīng)歷前所謂有的資金寒冬。

11月5日，富力地產(chǎn)發(fā)布公告稱，擬發(fā)行不超過8.06億股新H股，發(fā)行價不低于前五個交易日收市價平均數(shù)的80%，以當(dāng)日12.14港元/股收盤價計算，本次融資額約100億港元。

這是富力地產(chǎn)2005年上市以來首次進行股權(quán)再融資。大手筆融資的背后凸顯出富力地產(chǎn)對資金的饑渴。截至2018年前三季度，富力地產(chǎn)負債再創(chuàng)新高，達到2863億元。

在國內(nèi)房地產(chǎn)行情依然收緊、赴港上市的地產(chǎn)企業(yè)新股頻遭破發(fā)之際，富力地產(chǎn)此次股權(quán)融資，是否合適呢？巨額債務(wù)壓頂下，富力地產(chǎn)的“寒冬”悄然而至。

2863億負債壓頂，支出利息大于凈利潤

據(jù)公告顯示，富力地產(chǎn)擬發(fā)行不超過8.06億股新H股，分別不超過該公司新H股發(fā)行前后的總股東25%及20%。新H股發(fā)行完成后，富力地產(chǎn)股份總數(shù)將升至40.28億股，其中H股18.21億股，占總股本比例增至45.2%；內(nèi)資股股數(shù)不變，仍為22.07億股，占比將由68.49%降至54.79%。

富力地產(chǎn)表示，這筆資金將全部用于補充富力地產(chǎn)的資本金，其中包括但不限于償還公司債務(wù)、補充公司營運資金、項目投資等用途。

增股融資引發(fā)市場對其資金面的擔(dān)憂，11月5日，富力地產(chǎn)股價開盤下跌，盤中最高跌幅超過10%，報收12.14港元/股。該計劃公告后，富力地產(chǎn)股價連續(xù)三日下跌。

對此，11月7日，花旗發(fā)表研報稱，富力地產(chǎn)公布獲股東批準(zhǔn)發(fā)行不超過8.05億股新H股，市場投資者或過慮，相信潛在新股發(fā)行有可能改善該公司的財務(wù)穩(wěn)定性，花旗維持對富力地產(chǎn)的“買入”評級。

值得一提的是，今年以來，截至2018年10月，富力地產(chǎn)已發(fā)債17次，發(fā)債融資超過750億元。如此大舉發(fā)債，不得不引人質(zhì)疑：富力地產(chǎn)到底有多缺錢？

自2013年以來，富力地產(chǎn)負債額度逾千億元，且一路狂奔。2013—2018年前三季度，富力地產(chǎn)負債總額由1059.86億元增至2863.22億元，6年增長2.7倍。

從最新披露的三季報數(shù)據(jù)來看，富力地產(chǎn)的有息負債已經(jīng)高達1607.4億元。其中短期借貸180.8億元，一年內(nèi)到期債務(wù)191.8億元，長期借款和應(yīng)付債券合計1234.8億元。而2018年中報顯示，富力地產(chǎn)高達43.77億的利息支出已經(jīng)比同期40.80億元的凈利潤還要多。

而從資金鏈的角度看，富力地產(chǎn)的情況更加不容樂觀。據(jù)公司2018年三季報顯示，富力地產(chǎn)的貨幣資金為337.11億元。而半年報顯示，其中約168億元的款項是受限制的貨幣資金。

依此測算，若上述受限資金依然存續(xù)，那么2018年前三季度，富力地產(chǎn)現(xiàn)金短債比為0.9，現(xiàn)金無法完全覆蓋短期債務(wù)，短期償債壓力進一步加劇。

今年3月，惠譽將富力地產(chǎn)的評級從BB下調(diào)到了BB-。BB-級屬于較低級別，這個評級的債券已經(jīng)屬于垃圾債券的范疇。

1300億的銷售目標(biāo)有點懸

與負債規(guī)模高速擴張形成鮮明對比的，則是富力地產(chǎn)營收的緩慢增長與凈利潤的停滯不前。

2013年—2018年前9月，富力地產(chǎn)的營業(yè)收入由2013年的363.79億元增至2018年前三季度的451.12億元，6年增長1.24倍，是其同期負債總額增速的一半有余。其中，物業(yè)發(fā)展仍是貢獻富力地產(chǎn)營收的主要來源。今年上半年，物業(yè)發(fā)展實現(xiàn)營收293.06億元，占比85.97%。

與此同時，富力地產(chǎn)凈利潤分別為76.40億元、65.54億元、67.40億元、70.40億元、213.31億元、45.04億元。Choice的數(shù)據(jù)顯示，2017年，富力地產(chǎn)凈利潤率反彈升至36.14%，結(jié)束了近四年的持續(xù)下跌之勢。但到了2018年上半年，其凈利潤率又跌至11.97%，創(chuàng)下近5年來最差成績。

不過，在2017年度業(yè)績報告會上，富力地產(chǎn)提出2018年銷售目標(biāo)1300億元，2019年銷售目標(biāo)1800-1900億，2020年的銷售目標(biāo)是3000億元，3年復(fù)合增長率達54%。

然而，2018年已經(jīng)過大半，截至10月末，富力地產(chǎn)累計銷售956.6億元，僅完成了年度銷售目標(biāo)的70%。其中，10月銷售金額約87.0億元，環(huán)比下降15.37%；10月銷售面積約72.35萬平方米，環(huán)比下降8.23%。

今年樓市的“金九銀十”周期不再，整個房地產(chǎn)市場進入下行周期。

據(jù)統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，2018年1-10月，全國商品房累計銷售金額11.59萬億元，同比增長12.5%，增速較1-9月下降0.8個百分點；銷售面積13.31億平米，同比增長2.2%，較1-9月下降0.7個百分點。其中，單月銷售面積增速已連續(xù)兩個月為負，“金九銀十”的銷售表現(xiàn)并不樂觀。

富力地產(chǎn)今年全年銷售目標(biāo)為1300億，從公司“金九銀十”的銷售額102.8億、87億來看，要在最后兩個月完成343.4億元的銷售額有點懸。

與此同時，克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，今年上半年富力地產(chǎn)拿地度明顯變慢。2018年上半年，富力地產(chǎn)新增土地金額210億元，同比減少33.5%；新增土地總建面840萬平方米，同比減少26.3%。

據(jù)交銀國際9月報告顯示，富力地產(chǎn)今年前8個月的合約銷售額低于預(yù)期且低于行業(yè)平均，由于銷售勢頭減弱，尤其是在二/三線城市，該行認為公司即使進一步降低平均售價，也很可能未能實現(xiàn)2018年銷售目標(biāo)人民幣1300億元。

隨著近來房地產(chǎn)調(diào)控政策的不斷深入，今年以來房企拿地更趨謹慎，但房企的土地儲備從某種程度上說決定了房企未來規(guī)模大小，而規(guī)模也是房企融資的重要條件之一。

根據(jù)碧桂園集團總裁莫斌的看法，未來房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)二八分化，大魚吃小魚。比如，萬科在一邊高喊“活下去”的同時，一邊默默拿地。2018年1-10月，萬科累計新增205個項目，新增權(quán)益建筑面積達到2453.74萬平方米，累計耗資1338.17億元，拿地金額和建筑面積，均僅次于碧桂園，名列行業(yè)第二。

據(jù)富力地產(chǎn)半年報披露，下半年企業(yè)有逾800億元的可銷售資源，確保其完成2018年的協(xié)議銷售目標(biāo)是完全充足的。但是，要想實現(xiàn)2019年、2020年銷售目標(biāo)的增長，富力地產(chǎn)還需要持續(xù)補充“彈藥”。

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