新浪財經訊2019年2月28日，克而瑞等地產數據供應商陸續公布2019年前兩個月的房企銷售榜單，華夏幸福基業股份有限公司（以下簡稱“華夏幸福”）前兩個月累計銷售額分別同比下降51%、43%，接近腰斬的銷售業績無疑會加大此前公司與中國平安的業績對賭壓力，若要順利完成預期凈利潤增長目標，華夏幸福必須加大銷售力度。

1-2月銷售額近腰斬凈利潤增速恐不及預期

據克而瑞統計的全口徑房地產銷售金額數據顯示，2019年前兩個月華夏幸福銷售業績分別為109.3億元、169.4億元，分別同比下降51%、43%。其中2月份單月銷售僅60.1億元，環比大幅下降45%，同比更是大幅下降51.14%，在長期持續的政策調控下，環京地區的銷售寒流仍在繼續。

更要命的是，2018年華夏幸福在房屋簽約銷售本就不及預期的情況下，其他業務如產業服務的收入也放緩了增長速度。尤其是產業園區的結算收入額，全年增速僅有4.75%，甚至趕不上房屋銷售金額的增速，而往年這一業務的增速是非常高的。公司半年報顯示，產業發展服務收入同比下降21.27%，而2017年產業服務收入增速高達110.4%。值得注意的是，全年公司的銷售面積高達1502.23萬平方米，同比增速高達57.56%，如此告訴增長的銷售面積并未能換來銷售收入的增長，環京樓盤大降價帶來的陣痛只有華夏幸福最明白。

業績全面遇冷的2018對于華夏幸福來說無疑是艱難的一年，可2019年的前兩個月房地產市場仍然沒有給華夏幸福喘息的機會。前兩個月的銷售額以接近腰斬的成績呈現出來，而這樣的市場還會持續多久沒有人知道，短暫的業績波動、凈利潤增幅放緩甚至下降通常并沒有那么可怕，可這卻讓華夏幸福成了熱鍋上的螞蟻，而這一切都源于曾搭救過自己的中國平安的入局及與其相關業績對賭。

高增長業績對賭華夏幸福沒有半點懈怠空間

2018年7月10日，華夏幸福發布公告稱控股股東華夏幸福基業控股股份公司（簡稱“華夏控股”）與平安資產管理有限責任公司于2018年7月10日簽訂《股份轉讓協議》，約定華夏控股通過協議轉讓方式，向平安資管轉讓5.8億股公司股份，占公司總股本的19.70%，轉讓價格為23.655元/股，轉讓價款共計137.7億元。轉讓后，平安資管及其一致行動人合計持有上市公司華夏幸福19.88%的股份。

當時的金融環境與四年前平安入股碧桂園已經有所不同，為贏得金融巨頭平安的支持，華夏幸福顯然比當時的碧桂園付出了更大的誠意。一方面平安資管可以向華夏幸福提名兩名董事候選人，另一方面，平安資管也華夏幸福有著業績對賭協議，即：未來三年，華夏幸福以2017年度歸屬于上市公司股東的凈利潤（87.81億元）為基數，2018年度、2019年度、2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020年度歸屬于上市公司股東的凈利潤分別不低于114.15億元、144.88億元和180億元。在利潤補償期間，如果華夏幸福的實際凈利潤小于在同一年度的預測利潤的95%，則華夏幸福將承諾對平安資管進行現金補償。

到此合作并未結束，2019年1月31日，華夏幸福發布公告稱，華夏控股以每股24.597元的價格，向平安資管轉讓其持有的1.7億股公司股份，占公司總股本的5.69%，股權轉讓價款共計42.03億元。轉讓完成后，中國平安持股比例由19.56%增至25.25%，仍為第二大股東，但持股比例已直逼華夏控股。

事到如今，華夏幸福前面是房地產去杠桿背景下的調控常態化，而后面似乎被第二大股東拿著業績對賭的預期施加壓力，夾縫中的華夏幸福在2018年業績不及預期的情況下，2019年又逢開年不利。

華夏幸福目前的主要收入來源分為兩部分：地產開發銷售、產業發展服務，如下圖所示。

兩類業務性質及結算周期并不相同，產業發展服務主要是當期收入當期就計入報表，而地產開發銷售則不同，通常從房屋銷售到結算進入利潤表中需要2年左右的時間，主要為開發建設的時間。也就是說相對于華夏幸福與中國平安的業績對賭的三年（2018、2019、2020），各自的利潤來源分別如下表，當然，中間可以有趕工、滯后結算等方法調節每年的利潤情況。

而根據業績對賭的約定，2018、2019、2020三年的利潤增速不低于30%、65%、105%，參照上表中前幾年的銷售情況看，2018年業績達標的可能性較大。但是2019年業績是否達標很大程度上要取決于產業發展收入，而這部分業務在2018年已經明顯減速，2019年能否重拾升勢是華夏幸福能否達到預期利潤增速的重要決定因素。而2020年105%的利潤增速壓力巨大，公司必須在進一步加大產業服務收入的同時，盡最大努力提高2019年的銷售業績并盡快竣工結算，否則華夏幸福面臨現金補償風險的可能性很大。

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